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空き家の解体費用がない？６つの解決策と注意点を徹底解説！
みなさん、こんにちは。神奈川県横浜市や川崎市を中心に、豊富な解体工事の実績を持つ株式会社サンライズのブログ担当です。
相続などで取得した空き家などの活用にあたって、解体を検討されている方は多いでしょう。しかしながら、建て替えや他の活用方法の予算は考えていても、解体費用を認識できていなかった方もいるかもしれません。
予定していた活用方法を行う前に、解体の段階でその費用がないと前に進めないでしょう。今回は、みなさまのなかでも悩んでいる方も多いかもしれない「空き家の解体費用がない」という問題について、詳しく解説していきます。
この記事では、空き家の解体費用の相場から、費用が支払えない場合の６つの解決策、費用を冷静に検討する方法、そして解体を検討する際に気をつけるべき点まで解説します。みなさまのお力なれれば幸いです。
■この記事の対象はこんな方
空き家を相続・所有している方で解体費用がない、安く済ませたいと考えている方
■この記事を読むことで分かること
空き家の解体費用の相場
空き家の解体費用が支払えない場合の６つの解決策
空き家の解体を検討する際に気をつけるべき点
目次
空き家の解体費用の相場は？
まずは、空き家の解体費用の相場について見ていきましょう。 解体費用は、建物の構造や規模、立地条件などによってかなり変わってきます。
しかしながら、一般的には木造住宅であれば坪単価25,000円～50,000円、鉄骨造は40,000円～70,000円、鉄筋コンクリート造は80,000～120,000円が相場と言えるでしょう。
■木造戸建ての解体費用相場
木造戸建て住宅の場合、解体費用の相場は 25,000円～50,000円／坪 となります。
延床面積20坪 の木造戸建て住宅の場合、50万円～100万円 程度の費用がかかります。
延床面積30坪 の木造戸建て住宅の場合、75万円～150万円 程度の費用がかかります。
■鉄骨造戸建ての解体費用相場
鉄骨造戸建て住宅の場合、解体費用の相場は 40,000円～70,000円／坪 となります。
延床面積20坪 の鉄骨造戸建て住宅の場合、80万円～140万円 程度の費用がかかります。
延床面積30坪 の鉄骨造戸建て住宅の場合、120万円～210万円 程度の費用がかかります。
■鉄骨鉄筋コンクリート造戸建ての解体費用相場
鉄骨鉄筋コンクリート造戸建て住宅の場合、解体費用の相場は 80,000円～120,000円／坪 となります。
延床面積20坪 の鉄骨鉄筋コンクリート造戸建て住宅の場合、160万円～240万円 程度の費用がかかります。
延床面積30坪 の鉄骨鉄筋コンクリート造戸建て住宅の場合、240万円～360万円 程度の費用がかかります。
上記の建物の種類による解体費用の相場は、あくまで参考になります。
上述した通り、立地などの周辺状況によっても金額は変わることに注意しましょう。
神奈川県での戸建ての解体費用相場
神奈川県全体における戸建ての解体費用相場は、以下の通りです。
木造：30,000円～55,000円／坪
鉄骨：45,000円～75,000円／坪
鉄骨鉄筋コンクリート：90,000円～130,000円／坪
横浜市での戸建ての解体費用相場
横浜市における戸建ての解体費用相場は、神奈川県の平均とほぼ同じと考えて良いでしょう。
木造：30,000円～55,000円／坪
鉄骨：45,000円～75,000円／坪
鉄骨鉄筋コンクリート：90,000円～130,000円／坪
川崎での戸建ての解体費用相場
川崎市における戸建ての解体費用相場は、神奈川県の平均よりもやや低めになります。
木造：25,000円～50,000円／坪
鉄骨：40,000円～70,000円／坪
鉄骨鉄筋コンクリート：35,000円～80,000円／坪
上記の相場はあくまで目安であり、実際の費用は個々の条件によって異なります。さらに、アスベストが使用されている古い建物の場合は、特殊な処理が必要となるため、追加で100万円以上の費用がかかることもあります。
とはいえ、相場として解体業者の見積り金額に照らして参考にしてください。特に、空き家の場合は木造のケースが多いかと思われますので、地域の中でご自身が所有される空き家と似たような費用事例を参考にされると、より正確な相場が分かるかと存じます。
このように、解体費用は建物によって様々です。しかし、いずれにしても数十万円から高いと数百万円という大きな金額がほとんどです。
そのため、「解体したいけど、費用がない」という悩みを持つ方も多いかと思われます。では、そういった方々のために、解決策を見ていきましょう。
空き家の解体費用が支払えない場合の６つの方法
空き家の解体費用が捻出できない場合でも、諦めるには早すぎるかもしれません。ここでは解体費用がない場合に、一般的に考えられる６つの解決策をご紹介します。
空き家の解体に適用できる補助金の活用
まず最初に確認しておきたいのが、自治体が提供している補助金制度の利用です。
例えば、横浜市では「住宅除却補助制度」があります。これは除却（解体）工事費用に対して、一般世帯には最大20万円、非課税世帯では最大40万円の補助が行われるというものです。
この制度は、昭和５６年５月末日以前に着工されたもののみが対象となります。そのうえで、長屋や共同住宅の空家・貸家に関しては、倒壊等のおそれがある空家と判断される必要があります。
詳細は横浜市の公式HPで確認しましょう。
このように、地域の自治体によっては空き家の解体費用に補助を行う制度がある場所もあります。みなさまが所有する空き家の自治体に必ず確認を行ってください。
もちろん、対象となる空き家の条件などもあるため、申請しても必ず受けられるわけではありません。補助金を利用する場合は、必ず事前に自治体に相談し、詳細な条件や申請方法を確認しましょう。
また、着工前に申請する必要があるので、解体を決めたらすぐに動き出すことが大切です。
解体ローンの検討
補助金が使えない、または補助金だけでは足りない場合は、解体ローンの利用を検討してみましょう。解体ローンは、空き家の解体費用を分割で支払えるように設計されたローン商品で、金利も比較的低いものが多く用意されています。
例えば、横浜市には神奈川県JAバンクという金融機関があります。こちらは、融資金額500万円以内且つ担保不要で空き家の解体費用への借入れが可能です。
このように、解体費用に向けた融資もあります。みなさまに馴染みのある金融機関に一度、相談してみても良いかもしれません。
解体ローンのメリット
まとまった資金が不要
一度に大きな金額を用意する必要がないため、経済的な負担を軽減できます。
金利が低い
一般的な消費者金融と比較して、金利が低い商品が多いです。
手続きが比較的簡単
必要書類を揃えれば、比較的短期間で審査が完了し融資を受けることができます。
解体ローンのデメリット
返済期間中の金利負担
返済期間中は、元本だけでなく金利も支払う必要があるため、総支払額は増えます。
審査に通らない可能性
収入や信用情報など、審査基準を満たさなければ、融資を受けることができません。
担保が必要な場合がある
一部の商品では、不動産を担保とする必要があります。
解体ローンを選ぶ際のポイント
金利
金利は低いほどお得ですが、金利だけでなく、手数料や返済期間なども総合的に比較しましょう。
融資額
解体費用に見合った融資額が受けられるか確認しましょう。
返済期間
返済期間が長すぎると総支払額が増えてしまいますが、短すぎると返済額が大きくなってしまいます。
保証人
保証人が不要な商品もあります。
手数料
繰上返済手数料や、遅延損害金などがかかる場合があります。
解体ローンを利用する際の注意点
複数の金融機関で比較検討
複数の金融機関で比較検討し、自分に合った商品を選びましょう。
返済計画を立てる
返済計画をしっかりと立て、無理のない返済計画を立てましょう。
専門家への相談
不動産会社や金融機関の専門家などに相談し、自分に合った方法を選びましょう。
解体ローンは、空き家の解体費用にお悩みの方にとって、一つの解決策となる可能性があります。しかし、メリットだけでなくデメリットも理解した上で、慎重に検討することが大切です。
また、金融機関によって条件が異なりますので、複数の金融機関にご相談して、自分に合った条件のローンを選ぶことが大切です。
空き家の売却益で解体する
空き家の土地に十分な価値がある場合には、現状のまま売却し、その売却益で解体するという方法もあります。
この方法のメリットは、自己資金を準備する必要がないことです。 売却益から解体費用を差し引いた残りがそのまま元に残ります。
例えば、土地の評価額が2000万円で、建物が付くことで300万円評価が下がります。この場合、1700万円で売却できれば、150万円の解体費用を差し引いても、1550万円が手元に残ります。
ただし、この方法には注意点もあります：
〇買主が見つかるまで、時間がかかる可能性がある。
〇解体後さらに土地よりも、売却価格が安くなる可能性がある。
〇買主との交渉で、解体費用以上に価格が下がる可能性がある
そのため、不動産会社に相談して、現状での売却価格を変更した場合の価格を比較検討することが重要です。また、複数の不動産会社に相談して、より有利な条件を探すことがおすすめです。
古家つき土地として売却
前述の方法と同様ですが、購入者に解体を任せる「古家つき土地」として売却する方法もあります。この場合、所有者は解体費用を負担する必要はありません。
この方法の利点は、解体の手間も費用もかからないことです。また、前述の方法より、早く売却できる可能性があります。
ただし、戦術もあります：
〇代わりに売却するよりも、売却価格が安くなります。
〇買主が見つかるまでに時間がかかる可能性がある。
〇解体費用以上に、価格が下がる可能性がある。
特に、建物の状態が悪い場合や、立地条件があまり良くない場合は、購入者が見つかりにくいです。そのため、売却する場合は専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
解体費用を請け負う不動産会社への売却
最近では、解体費用を含めて買い取りを行う不動産会社も増えてきています。この方法を使えば、解体費用を気にせずに売却できます。
例えば、土地の評価額が2000万円で、解体費用が150万円かかるケースを考えてみましょう。 通常なら1850万円（2000万円 – 150万円）での売却となりますが、この方法ですと不動産会社が解体費用を負担するため、所有者は2000万円で売却できる可能性があります。
ただし、この方法にも注意点があります。
〇買取価格が市場価格よりも、安くなる可能性がある。
〇解体費用以上に買取価格が下がる可能性がある。
〇すべての物件で対応してくれるわけではない。
そのため、複数の不動産会社に相談し条件を比較検討することが大切です。 また、解体費用込みの買取価格と自分で解体して売却した場合の価格を比較して、どちらが有利か慎重に判断しましょう。
賃貸運用する
最後の選択肢として、空き家を賃貸物件として運用する方法があります。この方法なら、解体せずに収入を得ることができるでしょう。
賃貸運用のメリットは以下の通りです。
〇解体費用がかからない。
〇定期的な収入が得られる。
〇将来的な土地活用の選択肢が残る。
簡単なシュミレーションですが、月々5万円の金額で貸し出せれば、年間60万円の収入になります。ただし、賃貸運用にもリフォームや入居者を募集する必要があるため、簡単ではありません。
特に古い空き家の場合、大規模なリフォームが必要になる可能性があります。そのため、賃貸運用を選択する場合は、建物の状態の確認はもちろん、リフォーム費用も含めて採算が取れるかどうか慎重に検討してください。
以上、6つの方法を紹介しましたが、それぞれにメリット・デメリットがあります。自分の状況に最も適した方法を選ぶことが大切です。
空き家の解体費用を安くする方法
解体を決意したもの、少しでも費用を抑えたいと考える方も多いでしょう。ここでは、解体費用を少しでも安くする方法をいくつかご紹介します。
複数の解体業者から見積りをとる
解体工事の費用は、業者によって大きく異なります。そのため、最低でも３社から見積もりとることをおすすめします。
解体の時期を選ぶ
解体工事は、季節によって費用が変動することがあります。一般的に、年度末で工事が立て込む春頃は解体業者が繁忙期を迎えるため、費用が高くなる傾向があります。
また、梅雨の時期などは天候によって工期が遅れるパターンがあるため、費用が高くなる可能性があるでしょう。このように、解体費用をなるべく抑えられる時期を選びましょう。
建物内の不用品を事前に処分する
工事の際、建物内に残っている家具や家電などの処分を事前に行います。 事前に自分で処分しておくことで、解体業者による処分費用を抑えられる可能性があるでしょう。
特に、まだ使える物はリサイクルショップで売ったり、フリーマーケットに出したりすることで収入につながるかもしれません。その収入分を解体費用に充てれば、解体の費用負担を抑えることができます。
補助金や助成金の活用
こちらは前述しましたが、解体工事にあたり補助金や助成金などが適用される地域があります。解体費用を安く抑えるためには、こうした自治体の制度を利用することも念頭におきましょう。
上記が解体費用を安く抑えるコツになります。さらに詳しく知りたい方は、下記の記事にて詳しく解説しておりますので、是非参考にしてみてください。
空き家の解体で気を付けたいこと
空き家の解体を検討する際には、費用面だけでなく、様々な側面に注意を払う必要があります。ここでは、特に重要な４つのポイントについて詳しく解説します。
相続放棄が解決策とならない可能性がある
相続放棄をした場合でも、相続開始前の一定期間内に発生した債務、例えば固定資産税や解体費用などは、相続人が支払う義務が生じる可能性があります。
例えば、親が所有していた空き家を相続放棄したとしても、その家が特定空家等に指定されていて、すでに解体命令が出ていた場合、その義務は相続放棄した人にも及ぶ可能性などがあります。
また、相続人が見つかるまでの間は、空き家の保存義務が生じる可能性があります。相続放棄をした人が財産管理人として空き家を正しく管理する必要があるためです。
つまり、相続放棄を決めていたとしても全ての問題が解決するわけではない場合があるのです。また、相続放棄は空き家に限らず、全ての財産の相続も出来なくなります。
相続放棄を検討する場合は、必ず弁護士や専門家に相談し、自分の状況に照らして適切に判断することが大切でしょう。
固定資産税の増額の可能性
空き家を放置していると、考えぬところでコストが膨張する可能性があります。その一つが固定資産税の増加です。
2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、自治体には「特定空家等」を指定する権限が与えられました。特定空家等に指定されると、これまで適用されていた住宅用地の特例措置（固定資産税の軽減措置）が適用されず、固定資産税が増額される可能性があります。
特定空家等の指定基準は自治体によって異なります。しかしながら、一般的に以下のような状態が続くと指定される可能性が高くなります。
〇建物の倒壊や建材の飛散の恐れがある
〇衛生上有害となる恐れがある（ゴミの放置、害虫の発生など）
〇景観を著しく損なっている
〇周辺の生活環境の保全にがある
したがって、空き家を放置せずに適切に管理するか、解体する判断を早めに行うことが重要です。特定空家等に指定されてからでは、対応の選択肢が狭まってしまう可能性があります。
近隣とのトラブルと賠償責任のリスク
空き家を放置することで、近隣住民とのトラブルに発展するケースも少ないです。
〇雑草の繁茂や害虫の発生による迷惑
〇建物の一部が隣地にかかるなどの危険
〇不審者の侵入や放火などの防犯不安
これらのトラブルは、最悪の場合に損害賠償責任などを問われる可能性も生じるでしょう。例えば、空き家の屋根瓦が強風で飛散し隣の家の車を破損させた場合、空き家の所有者が修理費用を負担する可能性があります。
また、空き家に不審者が火をつけて火災が発生し延焼した場合も、空き家の所有者が責任を問われる可能性があります。このようなリスクを避けるためにも、空き家の適切な管理や、状況に応じた解体の検討が必要です。
定期的な見回りや、建物の補修、防犯対策などを行うことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
「特定空家等」の確認は必須
前述の固定資産税の増加にも関連しますが、自分の所有する空き家が「特定空家等」に指定されているかどうかの確認は非常に重要です。
特定空家等に指定されると、次のようなデメリットがあります。
〇固定資産税の大幅増加。
〇行政からの指導・主観・命令の対象になる。
〇最終的には行政代執行による強制解体の可能性がある。
特定空家等の指定は、所有者に通知されることになっています。しかしながら、住所変更の届け出を忘れているなどの理由で、通知を見落としている可能性などもあるでしょう。
そのため、とりあえず放置している空き家がある場合は、自治体に問い合わせて確認することをおすすめします。もし特定空家等に指定されていた場合、対応方法をご自分の状況と照らして検討してください。
建物自体を改善して問題が解決するのであれば、補修を行います。改善が難しい場合は解体を検討しましょう。特定空家に指定されてしまうと、最終的には行政代執行による強制解体が行われる可能性もあります。
その場合、解体費用は所有者に請求されることになり、自主的に解体するよりも費用が高額になる可能性が生じます。これらの点に注意を払い、空き家問題に早めに対応することで、将来的なリスクやコストを軽減できるかもしれません。
専門家などにしっかりと相談のうえ、検討することをおすすめします。併せて、空き家問題については下記の記事でも詳しく解説しております。
是非、参考にしてみてください。
まとめ
空き家の解体費用がないという悩みは、多くの方が抱えている問題です。 ただし、この記事で紹介したように、様々な解決策や対応方法があります。
空き家問題は、放棄するかどうかという単純な問題ではありません。 費用面、法律面、近隣関係など、多角的な視点から検討する必要があります。
解体費用の捻出が難しい場合でも、諦めずにさまざまな選択肢を検討してみてください。 自治体の相談窓口や不動産会社、法律の専門家に相談することで、自分の状況に対して、最適な解決策が見つかるかもしれません。
この記事がみまさまにとって、少しでも役に立つことができれば幸いです。
最後に、空き家の解体や管理でお悩みの方は、ぜひ弊社株式会社サンライズにご相談ください。弊社は神奈川県横浜市や川崎市を中心に、豊富な解体工事の実績があります。
フリーダイヤル（0120-330-270）、ご相談・お見積りフォーム、またはLINEからでもご相談いただけます。
ぜひお気軽にご相談ください！
併せて、神奈川周辺にお住まいの方は、以下の記事もぜひ参考にしてみてください。
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取締役平本 義一
工事部長藤田 素久
工事部山田 拓
現場取締稲垣 洋平
代表取締役社長酒井 一謹
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