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空き家問題とは？具体的な問題点や原因、解決策について解説します

2024年3月25日更新

神奈川県横浜市で解体業を行っている、株式会社サンライズのブログ担当です。
今回は空き家を放置することで生じる問題点について、具体的に解説をさせていただきます。

「空き家問題」という言葉自体は、みなさんも様々なメディアで聞いたことがあるかと思います。社会における深刻な課題として取り上げられる大きな問題の1つです。
しかしながら、空き家を放置することで具体的にどのような問題があるのか、ご存じではない方も多いかと思います。

結論から言うと、空き家問題は社会にも、空き家の所有者にとっても不利益を生む可能性が高いため、所有者は対策を講じたほうが賢明です。

この記事では下記の4つのポイントにて、空き家の問題点を解説します。

・空き家問題とは？

・空き家問題の具体的な事象

・空き家問題の原因

・空き家問題の解決

今回の記事で、皆さんが空き家問題をより深く理解し、その解決に向けた行動の一助になれればと思います。
併せて、弊社は東京都と神奈川県から許認可を受けている解体事業者です。
この記事を読んでいただいてるみなさんの中には、空き家を抱えている所有者の方もいるかと思います。

横浜市や川崎市、東京都内にて空き家を所有されている方は、空き家を解体して、土地を有効活用するという手段もございます。

その際には是非、弊社に一度ご相談ください！

弊社は、近隣への丁寧なご挨拶や安心・安全を第一とした施工管理を全社員が徹底し、「クレームのない解体業者」としてお客様からご評価をいただいております。

お客様のご状況をお聞かせいただき、解体について安心して着手いただけるよう、尽力いたします。

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是非、お気軽にご相談くださいませ。

「空き家」の定義と現状

みなさんのまわりにも、放置された建物や誰も住んでいない家を目にすることはありませんか？
これらの建物は「空き家」と呼ばれ、景観上の問題はもちろんのこと、社会的にも経済的にも様々な問題をもたらすことは後述します。

空き家問題を正しく理解するには、まずその定義と背景を知ることが必要不可欠です。
また、空き家は特別措置法による指定を受ける場合もあり、その定義を理解することは所有者の方にとっても解決を行う上で重要です。

空き家とは

「空き家」の定義は、平成27年（2015年）5月に施行された「空家法(空家等対策の推進に関する特別措置法)」では、「概ね年間を通して居住やその他利用がされていない建築物（住宅に限らない）」とされています。
一般的に「誰も利用もしくは、住んでいない住居」と認識していただけたら問題ないでしょう。

参照：平成二十六年法律第百二十七号　空家等対策の推進に関する特別措置法

空き家問題の現状

空き家の増加が問題化している現状を解説します。
2018年時点のデータですが、総務省統計局の「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は849万戸に増加し、総住宅数に占める空き家率は13.6％です。
総住宅数の13.6％というのは過去最多の数値で、 10軒に1軒以上の割合で空き家が存在するということです。

この数値は諸外国と比べても高く、日本が空き家を最も多く抱える国であることが分かります。

参照：国土交通省『空き家政策の現状と課題及び検討の方向性』

また、野村総合研究所の2018年6月に発表したリポートによると、2033年には国内の空き家は1955万戸、全住宅に占める割合も27.3％になる見通しです。
約3軒に1軒の割合で空き家が増加する予測となり、減少する気配がない現状が分かります。

参照：NRIメディアフォーラム | 2030年の住宅市場と課題

上述した通り、空き家の定義と増加している現状が理解できたと思います。
しかしながら、空き家の存在がどのような問題を引き起こすのか。
次項では空き家が引き起こす具体的な問題を解説します

空き家の具体的な問題点

増加する空き家が、どのような問題を引き起こすのでしょうか。
空き家はその所有者の方にはもちろん、周辺の地域社会にも不利益を生じる可能性があります。
こちらでは、空き家が原因で生じる具体的な問題を解説します。

保安上の危険

「外壁材や屋根材の落下」や「家屋の破損・倒壊」などが起こりえる可能性があります。
その結果、地域住民の方々などに怪我をさせてしまうことや、近隣の住宅に被害を起こしてしまう危険性があります。
そもそも、日本は地震や台風が頻繁に起きる土地です。老朽化した家屋や住宅は、ただでさえ倒壊や破損のおそれがありますが、そのような自然災害が起きた際にはさらに危険性が高まります。

衛生面・景観面の悪影響

放置された空き家には、破損や倒壊もさることながら、その存在自体も地域や所有者に悪影響があります。
空き家を放置することにより、「ごみの不法投棄」や「悪臭」、「ねずみや野良猫などの害獣、シロアリやゴキブリなどの害虫の繁殖」、「雑草の繁茂」などが起こりえます。

それらは、地域の方々に衛生面・景観面のみならず生活環境全般に悪影響を及ぼす可能性があります。
みなさまのテレビのニュース番組などで、放置された空き家が異臭を放っていることや、大量の害虫が発生しており、近隣の住民が困っているという状態を報じる場面をご覧になったことはあるでしょう。

あなたがもし引っ越しを検討していた場合、そのような空き家の近くには住みたいでしょうか？

そのような状態を放置してしまうと、最悪の場合、地域の不動産価値が下がってしまうなどの可能性も生じます。

損害賠償の可能性

空き家の所有者にとっても、空き家を放置することは好ましくないです。
空き家が破損・倒壊することや、放火や不審火に遭うこともあり得ます。
そのような際に、他人に不利益を生じさせてしまった場合、空き家の所有者は損害賠償に問われる可能性があります。
なかなか想像し辛いかもしれませんが、空き家の放置が原因となった損害賠償の想定は非常に高額な金額になります。
「公益財団法人　日本総合住宅センター」の想定を参考にご紹介します。

参照：公益財団法人日本総合住宅センター「放置空き家がもたらす被害」

あくまで想定の金額ですが、最悪の場合億単位の損害賠償請求の可能性もあります。
このような可能性をなくすためにも、所有者の方は空き家を放置するのは絶対にやめましょう。

空家法や条例による罰則等の可能性

年々増えている空き家に対して、行政などによる対策も厳しくなっております。
2015年9月には「空き家対策特別措置法（以下、空家法）」が政府により施行されました。
この空家法により、行政による調査が可能になり、周辺の生活環境に著しく悪影響を与える恐れがあると判断された空き家は「特定空家」に認定されます。

具体的な基準として、次の状態が1つでも当てはまると、自治体から「特定空家等」と認められます。
（1）倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態
（2）アスベストの飛散やごみによる異臭の発生など、著しく衛生上有害となるおそれがある状態
（3）適切な管理がされていないことで著しく景観を損なっている状態
（4）その他、立木の枝の越境や棲みついた動物のふん尿などの影響によって、周辺の生活環境を乱している状態

「特定空家等」に認定されてしまうと、自治体は所有者の方に適切に管理をするように助言や指導を行います。
しかし、それでも改善が見られない場合は「勧告」や「命令」がなされます。
そして、所有者の方がその命令等に従わなければ、最大50万円以下の過料に処されることや、行政代執行などの罰則があります。
（空家法第14条、第16条）
参照：平成二十六年法律第百二十七号　空家等対策の推進に関する特別措置法

特定空家が実際に行政代執行された事例をご紹介します。

参照：地方公共団体の空き家対策の取組事例２

このケースでは、行政が対応した空き家の除却等の費用約220万円を所有者の方に請求しています。
空き家を放置することで、このような空家法による罰則を受ける可能性があります。

また、空家法に基づく勧告を受けた特定空家等の敷地、今後移住する見込みがない空き家には「住宅用地」に適用される固定資産税や都市計画税の「特例措置」が適用されません。

この「特例措置」は、面積200m2以下の部分までの住宅用地（小規模住宅用地）の固定資産税の課税標準額は6分の1、小規模住宅用地以外の住宅用地は3分の1に軽減される措置です。
特定空家に指定されてしまった場合、税金の負担も通常の住宅用地より大きくなってしまうのです。
参照：政府広報オンライン|年々増え続ける空き家！空き家にしないためのポイントは？

このようなことがないよう、所有者の方はその空き家を放置せず、対策を講じましょう。

空き家問題の原因

ここまで、空き家が増えている現状や空き家が引き起こす諸問題を解説してまいりました。
しかしながら、このような問題には必ず原因があります。

この項では、空き家問題の根源にある社会構造の変化を詳細に解説します。問題解決に向けた第一歩として、複雑に絡み合う背景を理解していきましょう。

社会の変化による原因

空き家問題の根本的な原因は、人口減少と高齢化による社会構造の変化です。

・人口減少：少子高齢化による人口減少は、住宅需要の減少と空き家増加の主な要因

・高齢化：高齢化社会の進展により、持ち家の所有者や相続者が不在となるケースが増加

・供給過剰：バブル経済期による、過剰な住宅供給

・都市部への人口流出：地方から都市部への人口流出が進み、地方都市や農村部で空き家が増加

まず、大前提として人口減少があります。日本の人口が減っている今、以前と比べて住宅が余ってしまうことは当然のことです。

また、自宅を所有する高齢者が老人ホームなどに転居してしまい、持ち家を不在にしてしまうことで空き家になってしまうことも大きな原因です。併せて、たとえその持ち家を相続されたとしても、その相続者が持ち家に住むことが無ければその持ち家は空き家になってしまいます。

少子高齢化が止まらない今、今後も高齢者はどんどん増えていくので、この流れは止まる見込みがありません。

そのうえに、1980年代のバブル経済期には、過剰な住宅供給が行われたと言われてます。必要以上の住宅を建てた結果、人口減少や高齢化社会の加速と相まって、住宅供給量は過剰な状態となっています。

そして、空き家が増えるということは、その地域の人口が減るということになります。
人が住まなくなってしまった地域は、当然のことながら人口が多い地域に比べて他の地域に比べて、生活を支えるインフラの維持が難しくなるのです。

人が少ない地域に、便利なスーパーや病院などが集まるということも想像し辛いです。

その結果、その地域に住みたいと思う人々は減り、インフラなどが充実した都市部に人は流出し、空き家が増えるという悪循環が生まれているのです。

所有者が抱える原因

所有者が空き家を放置してしまう原因は、感情面・経済面の両方にあります。

所有者の心理状態

空き家を放置してしまう原因として、所有者の心理状態は無視できません。
空き家を放置してしまう心理状態として、下記のケースが想定されます。

・感情的な負担：空き家は、家族の思い出や故郷への思いなど、複雑な感情を呼び起こす場合があり、それを処分することは所有者にとって大きな負担と感じるケース。

・無力感：空き家問題の解決に必要となる時間、費用、労力などを考え、なかなか対策のための行動に移せず、無力感に陥っているケース。

・諦め：空き家問題の複雑さや知識不足などを理由に、解決を諦めてしまっているケース。

・高齢化：高齢化により、空き家の管理や処分に必要な体力や精神力が低下し、放置してしまうケース。

上記、どれかのケースの心理状態という話ではなく、複数のケースが重なっているような心理状態と言えるでしょう。
また、相続者の場合は、家族それぞれ空き家の対応についての意思があり、結論を出すことがとてつもなく大きな心理的ストレスになることもあるでしょう。

これらの心理的な負担は、所有者の行動意欲を低下させ、空き家放置につながっていると考えます。

経済的な原因

空き家を放置する原因として、経済的な状況も重要な要素となります。

・維持管理費：修繕費、管理費などの維持管理費は、所有者にとって大きな経済的な負担となります。

・売却・賃貸の困難：老朽化や立地条件などの問題により、空き家を売却や賃貸することが困難なケースもあり、所有者にとって大きな負債となります。

・相続：相続によって空き家を所有することになった場合、相続税や維持管理費などの負担が重荷となり、放置してしまうケースもあります。

・経済的な困窮：所有者の経済的な困窮により、空き家の維持管理費を支払うことが困難になり、放置してしまうケースもあります。

空き家の活用や処分には、いずれにしても費用がかかります。その結果、空き家を放置してしまい、問題を先送りにしてしまう所有者の方がいても不思議ではありません。
経済的な負担は、所有者の選択肢を狭め、空き家放置につながりかねないと考えます。

法制度や行政の対応：不十分な支援と制度の複雑さ

法制度や行政の対応も、空き家放置に影響を与えています。

・支援制度の不足：空き家所有者への支援制度は十分ではなく、情報収集や手続きが複雑で、利用しにくいという声も多くあります。

・法制度の不備：空き家対策に関する法制度は整備されつつありますが、まだ不十分な部分も多く、所有者にとって分かりにくいという声もあります。

このように、法制度や行政の対応が加速する空き家問題の深刻化に追いついていないことにより、所有者の問題解決への意欲が低下してしまい、空き家放置につながっている可能性があります。

空き家問題の解決

空き家問題を解決する際に、社会的な視点と所有者の視点の両方で解決策を検討する必要があります。

社会的な解決

所有者への支援

空き家放置問題を解決するには、まず所有者の方への支援が不可欠です。

・経済的な支援：維持管理費や修繕費の負担を軽減するための補助金や融資制度

・心理的な支援：専門家による相談窓口やサポート体制

・情報提供：空き家対策に関する情報提供やセミナー開催

・手続き支援：行政手続きや専門家への相談などをサポート

これらの支援を充実させることで、所有者の問題解決への意欲を高め、空き家放置問題が解決する可能性は高りまるでしょう。

法制度の整備

空き家対策に関する法制度の整備も重要です。

特に、空き家の所有者への支援を充実するための法制度の整備は、空き家問題解決に向けた取り組みを円滑に進めることができます。

そして、法制度が充実した後も、それを広く認知してもらう流れも欠かせません。ルール作りとルールの周知がセットなのです。

行政の体制強化

行政が空き家問題解決に向けてできる役割は大きいです。

・空き家問題に対応できる体制強化：専門知識を持つ人材の育成、組織体制の強化

・地域住民との連携：地域住民との連携強化、情報共有

行政の体制強化により、空き家問題解決に向けた効果的な取り組みを実現することができます。

民間企業の参画

民間企業の参画も重要です。

・空き家活用に関するノウハウ：民間企業が持つ空き家活用に関するノウハウや経験

・資金：民間企業による資金投入

民間企業の参画により、空き家問題解決に向けた新たなビジネスモデルやサービスの開発は期待できます。

技術革新の活用

AI、IoT、ビッグデータなどの技術革新を活用することで、空き家問題解決に役立てることができます。

・空き家管理システム：空き家の状況を効率的に管理

・マッチングサービス：空き家所有者と利用希望者を効率的にマッチング

・データ分析：空き家に関するデータを分析し、問題解決に役立つ知見を得る

技術革新の活用により、空き家問題解決のスピードと効果を上げることが今後期待できるでしょう。

所有者による空き家の有効活用

空き家を所有していることは、必ずしも悪いことだけではありません。
所有者の方が空き家を有効に活用することが出来れば、それが一番の解決策です。

所有者による空き家問題の解決方法には、いくつかのアプローチがあります。
以下に活用方法をご紹介します。

空き家の売却

まず、はじめに思い浮かぶ選択肢として空き家を売却することは有効な手段でしょう。売却により収益を得られることはもちろん、空き家を管理・維持する負担から解放されることは所有者の方にとっても大きなメリットです。

最近では、空き家に特化した不動産会社もありますので、買取について相談してみても良いかもしれません。

空き家を貸し出す

所有者が空き家を再生・改修して再利用することも有効な手段です。建物や敷地の状態が悪化している場合でも、修復やリノベーションを行うことで物件の価値が高くなる可能性も十分にありえます。
相続して間もない状態であれば、小規模なリノベーションでも、その物件を借りたい方が見つかる可能性があります。

しかしながら、空き家を貸し出す際には空室リスクなどもあるため、その地域の特性なども考慮して慎重に考えましょう。

空き家を解体する

空き家を解体することも、活用の1つの手段です。

空き家はなによりも、管理・維持がとても大変です。空き家を解体することで所有者の方が、まずその負担を解消することができ、倒壊等の危険性をなくすこともできます。

費用はかかりますが、解体した土地に新しく建物を建てて貸し出すことや土地を売却することも選択肢に入るでしょう。
また、空き家の解体については「老朽危険家屋解体撤去補助金制度」という補助金があり、自治体の認定や耐震診断などの支給条件を満たすことで受給できる可能性があります。
もちろん、支給額は自治体によって異なるのですが、解体費用の1/5～1/2かつ上限額50万円程度が一般的です。是非一度、調べてみてください。

併せて、川崎付近に空き家を所有している方は以下の記事も参考にしてみてください。