農地転用とは？転用できない土地とできる土地、申請方法や費用までわかりやすく解説【神奈川県横浜市・川崎市の農地転用事業者】

農地転用とは、田んぼや畑などの農地を農業以外の目的で使用するために必要な手続きのこと。たとえば、所有している田んぼや畑を住宅地や駐車場、あるいは商業施設の用地として利用する場合や、使わない田んぼや畑を売却して手放すことなどを検討している場合には、この農地転用の手続きが必要になります。この手続きを怠ると、法律違反として罰則が科される可能性があるため、正確な理解と準備が不可欠です。

特に、都市部への拡大や地方の開発が進む中で、田んぼや畑などの農地の用途変更を希望する方は増えています。しかし、農地転用は単に土地の使用目的を変えるだけではなく、地域ごとの法律や規制に従う必要があります。これには、土地の所有者だけでなく、購入者や開発業者なども関係します。

この記事では、東京都、神奈川県横浜市、川崎市の解体業者で農地転用サービスを提供している株式会社サンライズが、東京都、神奈川県横浜市、川崎市で農地転用をご検討されている方に向けて、農地転用についての基本的な定義から、具体的な手続きや関連する費用、注意点までをわかりやすく解説します。

農地転用とは

農地転用とは、田んぼや畑などの農地を農業以外の用途で利用するための法的手続きのことを指します。この手続きは、農地法によって規定されており、農地の所有者が勝手に農地の用途を変更することは認められていません。

農地転用が必要な背景には、土地利用の多様化や都市化の進展があります。特に日本では、都市部での土地不足が深刻である一方、農村部では農地の利用が減少している状況です。このような中で、農地を効率的に活用するための手段として農地転用が注目されています。

農地の定義

農地の定義は農地法に基づき、「農作物の栽培や畜産業のために利用されている土地」とされています。農地には田んぼや畑などの耕作地だけでなく、果樹園や牧草地なども含まれます。また、登記上は農地でなくても、実際に農作物が栽培されている場合は農地として扱われることがあります。

農地の定義を理解することは、農地転用を正しく行う上で非常に重要です。たとえば、土地の所有者が「既に農業を行っていないから農地ではない」と思っていても、法律上は農地と見なされるケースがあります。この場合、農地転用の手続きを怠ると、違法状態とされる可能性があります。

さらに、農地には「市街化区域内農地」と「市街化調整区域内農地」という区分があります。市街化区域内農地は比較的転用が容易ですが、市街化調整区域内農地は許可基準が厳しく、特定の条件を満たさない限り転用が認められません。

具体例として、農地を駐車場に変えたい場合、その土地がどのような用途地域に位置しているのかを確認し、必要な手続きを進めることが求められます。このような農地の定義を正しく理解することで、転用の成功率が高まります。

農地転用はどういった時に必要か

農地転用が必要となるのは、農地を農業以外の目的で使用する場合、たとえば、住宅の建設、商業施設の開発、工場や倉庫の設置などが挙げられます。また、農地を駐車場や資材置き場など一時的な利用に変更する場合も転用手続きが必要です。

農地転用は単なる土地の用途変更ではなく、地域の農業や環境に影響を及ぼす可能性があるため、厳格な許可基準が設けられています。この許可を得るためには、転用の目的や利用計画が地域の土地利用計画と一致しているかどうかが重要な判断基準となります。

都市部では住宅需要が高まっており、田んぼや畑などの農地を住宅地に転用したいという需要が増えていますが、地域によっては農業を保護するために転用が認められないケースもあります。さらに、許可を得ずに無断で農地を転用した場合、罰金や懲役といった厳しい罰則が科される可能性がありますので注意しましょう。

農地転用に関わる法律と規定

農地転用には、農地法をはじめとする複数の法律や規定が関わります。これらの規定は、農地の保護と適切な土地利用を目的として制定されており、農地転用を行う際には、これらの法律に基づく手続きが必須となります。違反した場合、厳しい罰則が科されることがあるため、法律や規定は正しく理解しておきましょう。

所有者が農地転用する場合の規定

農地の所有者が自ら農地転用を行う場合、まず確認すべきは農地法第4条の規定です。この規定では、農地の用途変更に対して農業委員会の許可を得る必要があるとされています。これは、農地を農業以外の目的で利用することで地域の農業が縮小したり、環境に悪影響を及ぼしたりするのを防ぐためです。

たとえば、農地を住宅用地として利用したい場合、まず土地の用途が「農地」であることを証明する資料を準備し、その土地が転用可能であるかどうかを確認する必要があります。市街化区域にある農地の場合、許可手続きが比較的スムーズですが、市街化調整区域ではより厳しい基準が適用されます。

また、転用の目的が農業以外であっても、その土地が農地としての生産性が高い場合は許可が下りないこともあります。

転用目的で農地を売買する場合の規定

転用目的で農地を売買する場合には、農地法第5条が適用されます。この規定では、農地の所有者変更に加えて用途の変更を行う際に必要な手続きを定めています。売買契約を結ぶ前に、購入者と売主が共同で農業委員会の許可を得る必要があります。

具体的には、転用後の利用計画や土地利用の詳細な説明が求められます。たとえば、購入者がその土地を商業施設用地として開発する場合、周辺地域への影響や農業生産の低下を最小限に抑える対策を計画書として提出する必要があります。

無許可で農地を売買し、転用を進めた場合、売主および購入者双方に法的な責任、具体的には罰金や契約無効といったリスクが伴いますので注意しましょう。

農地転用できない土地とできる土地を判断する許可基準

農地転用を行うためには、農業委員会や都道府県知事による許可が必要です。この許可を得るためには、「立地基準」と「一般基準」の2つの基準を満たさなければなりません。

これらの基準は、農地の位置や利用目的、農業や地域環境への影響を総合的に判断するために設けられています。

立地基準

立地基準は、転用しようとする農地の位置や特性に基づいて判断される基準です。具体的には、以下のような区分があります。

たとえば、都市部に近い第三種農地であれば、住宅地や商業施設への転用が認められやすいですが、農用地区域内農地や甲種農地、第一種農地の場合、転用が原則禁止されており、特別な理由がない限り転用は難しいです。このため、転用計画を立てる際には、まず土地の区分を明確に把握することが重要です。

また、立地基準においては、土地の生産性や周辺環境への影響も考慮されます。そのため、農地を転用する際には、立地基準をクリアするための具体的な説明資料や計画書を準備する必要があります。

一般基準

一般基準は、転用が農業以外の目的で適切かどうかを判断するための基準です。この基準では、主に以下の点が評価されます。

たとえば、農地を住宅地に転用する場合、地域全体の土地利用計画に適合し、周辺環境への影響を最小限に抑えることが求められます。

また、転用後の土地利用が明確でない場合や、周辺の農地に大きな悪影響を与えると判断された場合には、許可が下りないことがあります。

許可を得るためには、転用後の具体的な利用計画を示し、農地としての価値を損なわない理由を説明することが必要です。

たとえば、商業施設を建設する場合は、地域住民へのメリットや周辺環境との調和を重視した計画を提出することで、許可が下りやすくなります。

農地転用に必要な手続き

農地転用を進めるには、土地の区分や利用目的に応じた手続きが必要です。この手続きには、法律に基づく申請書類の準備や、農業委員会や行政機関とのやり取りが含まれます。特に、市街化区域と市街化調整区域では手続きの内容が異なるため、注意が必要です。

以下では、市街化区域と市街化調整区域における農地転用手続きについて、それぞれ詳しく解説します。

市街化区域の場合の農地転用手続き

市街化区域内の農地は、都市開発が進む地域であり、転用が比較的容易です。この区域では、農地法第4条または第5条に基づいて申請を行います。

具体的な手続きの流れは以下の通りです。

1.事前相談
農業委員会や自治体の窓口で、転用予定地が市街化区域内かどうかを確認します。この段階で、土地の用途や計画が問題ないかの事前確認を受けます。

2.必要書類の準備
転用申請書、土地の登記事項証明書、利用計画書などを準備します。計画書には、転用後の利用目的や環境への配慮を明記する必要があります。

3.申請の提出
農業委員会の窓口に届出書を提出します。手続きの簡略化が図られている市街化区域では、この提出後、審査が比較的スムーズに進むことが多いです。

4.審査と許可
提出された書類をもとに審査が行われ、問題がなければ農業委員会から許可が下ります。許可後には、転用計画に基づいた土地利用が可能になります。

市街化区域では手続きが簡素化されている反面、申請書類の不備や利用計画の不明確さがあると、許可が下りないこともありますので、事前に必要な準備を整えておくようにしましょう。

市街化調整区域の場合の農地転用手続き

市街化調整区域内の農地転用は、市街化区域よりも厳格な基準で審査されます。この区域は、都市開発を抑制し、農地を保護する目的で設定されているため、転用の許可を得るには、特定の条件を満たす必要があります。

手続きの流れは以下の通りです。

1.事前調査と相談
転用予定地が市街化調整区域に指定されている場合、事前に農業委員会や都道府県の担当部門と相談します。この段階で、転用が可能かどうか、条件を満たす方法について指導を受けます。

2.必要書類の準備
転用申請書、土地利用計画書、周辺地域への影響に関する資料などを用意します。計画書には、転用目的が農業以外で正当性を持つものであることを明確に記載します。

3.申請の提出
転用面積が4ha以下の場合は農業委員会の窓口に、転用面積が4ha超える場合は都道府県または指定市町村の窓口に申請を行います。この際、利用計画が地域の土地利用方針と一致していることが重要です。

4.審査と許可
厳格な審査を経て、条件を満たしていれば、転用面積が4ha以下の場合は、都道府県知事又は指定市町村から、転用面積が4ha超える場合は、農林水産大臣から許可が下ります。ただし、市街化調整区域では許可が下りるまでに時間がかかることが多いため、計画に余裕を持つ必要があります。

市街化調整区域での転用は、農地の価値を尊重しつつ地域計画に適合することが求められるため、専門家の協力を得て手続きを進めることがおすすめです。

なお、株式会社サンライズは、農地転用に関わる申請手続きから付随する解体・整地作業、転用後の登記地目の変更まで、ワンストップでの農地転用サービスを提供しておりますので、各種手続きや費用の見積もりなどにご不安がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

サンライズへのお問い合わせはこちら

農地転用にかかる費用の目安

農地転用には、申請手続きや許可の取得に伴う費用が発生します。また、転用後に必要な整地や建設に関する費用も考慮する必要があります。

以下では、主な費用項目について詳しく解説します。

農地転用の届出と許可費用

農地転用の申請手続きにかかる費用には、行政機関への手数料や書類の作成費用が含まれます。具体的には以下の項目が挙げられます。

申請・許可手数料
農地転用の申請には、都道府県や市町村への手数料が必要です。この手数料は地域によって異なりますが、届出の場合は一般的には3万円～5万円程度、許可の場合は6万円～8万円程度です。市街化調整区域の場合、審査が厳しいため手数料が高くなる傾向があります。

書類作成費用
申請に必要な書類を自分で作成することも可能ですが、専門的な書類が多いため、行政書士に依頼する方も多いです。行政書士に依頼する場合の費用は、届出の場合は3万円～5万円程度、許可の場合は7万円～15万円程度が目安です。特に複雑なケースでは、これらの費用が高額になる場合もあります。

専門家の相談料
農地転用に関する相談やアドバイスを専門家に依頼する場合、相談料が発生します。初回相談が無料の場合もありますが、詳細な手続きに進む際には1時間あたり1万円前後の費用がかかることがあります。

農地転用のための解体工事・整地費用

田んぼや畑などの農地を転用するためには、現地の状況に応じて解体工事や整地作業が必要になります。これらの作業には以下のような費用がかかります。

倉庫や小屋の解体費用
農地上に倉庫や小屋がある場合、農地を転用するために解体工事が必要になります。解体費用は建物の規模や構造、廃棄物の種類によって異なりますが、1坪あたり木造で1万円〜3万円、鉄骨・プレハブの小屋であれば2万円〜3万円が目安です。なお、コンクリート造の場合、解体費用が高額になる傾向があります。

整地費用
農地を住宅地や商業施設用地に転用する場合、整地作業が必要です。整地費用は土地の面積や地形により異なりますが、1㎡あたり300円～600円程度が費用の目安になります。

環境対策費用
たとえば、農地に含まれる化学肥料や農薬の残留物を取り除くための土壌改良が求められるケースなど、農地転用にあたって環境対策費用が必要になる場合もあります。土壌入れ替えの費用目安は、1㎥あたり4万円～5万円です。

農地転用にかかる費用は、地域や用途、土地の状態によって大きく異なります。転用計画を立てる際には、届出や書類作成だけでなく、解体工事の要否も確認したうえ、見積もりを詳細に算出しておきましょう。

なお、株式会社サンライズは、農地転用に関わる申請手続きから付随する解体・整地作業、転用後の登記地目の変更まで、ワンストップでの農地転用サービスを提供しておりますので、各種手続きや費用の見積もりなどにご不安がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

サンライズへのお問い合わせはこちら

農地転用を検討する際に注意すべきポイント

農地転用を検討する際には、法的な規定や手続きだけでなく、計画全体を見据えた慎重な検討が必要です。

農地転用は大きなコストと時間を要するプロセスであり、事前準備や計画が不十分だと、途中で計画が頓挫するリスクもあります。

以下では、特に注意すべき4つのポイントについて詳しく解説します。

農地転用には一定の期間がかかる

農地転用の手続きには、申請から許可が下りるまでの時間が必要です。この期間は通常6週間程度が目安とされていますが、市街化調整区域などの厳しい審査基準が適用される場合、半年以上かかることもあります。

自治体によっては、申請書類の確認や現地調査に多くの時間を要するケースがあります。また、書類に不備があると追加書類の提出や手続きのやり直しが必要になり、さらに時間がかかることも。

そのため、農地転用を計画する際には、余裕を持ったスケジュールを立てることが重要です。また、スムーズに手続きを進行するために、事前に専門家に相談し、必要な書類や手続きを確認しておくのも良いでしょう。

農地転用後は固定資産税が高くなる

田んぼや畑などの農地を他の用途に転用すると、地目変更に伴い固定資産税が大幅に増加する可能性があります。農地の固定資産税は一般的に低い水準で設定されていますが、転用後の用途が住宅地や商業地となると、課税基準が大きく変わるため、税額が数倍以上になることがあります。

固定資産税の増加を見越して、計画全体の予算を慎重に調整することが重要です。また、自治体の税務課や専門家に相談し、転用後の税負担を事前に把握することで、予算計画を立てやすくなります。

違法な農地転用は懲役・罰金の対象に

農地転用は法律で厳しく規定されており、無許可で行うことは重大な違法行為と見なされます。農地法に違反した場合、違法転用者には罰金や懲役といった厳しい罰則が科される可能性があります。

具体的には、無許可転用に対しては「3年以下の懲役または300万円以下（法人に対しては1億円以下）の罰金」が科されることが農地法に明記されています。

また、違法転用が発覚した場合、転用した土地を元の状態に戻すよう命じられるケースもあります。このような事態になると、計画の進行だけでなく、経済的な損失も大きくなります。

違法転用を避けるためには、計画段階からすべての手続きを適切に進めることが必要です。農業委員会や自治体の指導を受けながら手続きを進めることで、リスクを最小限に抑えることができます。

農地転用後に登記地目の変更手続きが必要

農地転用が完了した後は、不動産登記簿に記載された地目を変更する手続きが必要です。この手続きを怠ると、土地の所有者が不利益を被る可能性があります。たとえば、地目変更を行わないと、新しい用途に応じた取引や融資が難しくなる場合があります。

地目変更手続きには、法務局への申請が必要です。申請には、農地転用の許可証明書や土地の現況を示す資料が必要となります。これらの手続きを自分で行うことも可能ですが、土地家屋調査士に依頼することで手続きの確実性を高めることができます。

株式会社サンライズは、農地転用に関わる申請手続きから付随する解体・整地作業、転用後の登記地目の変更まで、ワンストップでの農地転用サービスを提供しておりますので、各種手続きや費用の見積もりなどにご不安がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

サンライズへのお問い合わせはこちら

まとめ

農地転用は、農地を農業以外の用途に利用するために必要な法的手続きであり、土地利用の計画を成功させるための重要なステップです。この記事では、東京都、神奈川県横浜市、川崎市で農地転用をご検討されている方に向けて、農地転用に関する基本情報から手続き、必要書類、費用の目安、注意点までわかりやすく解説しました。

農地転用は複雑なプロセスではありますが、事前準備と計画的な対応により成功率を高めることができます。この記事が、農地転用を検討する方々の参考となり、円滑な手続きと計画実現の助けとなれば幸いです。

農地転用でお悩みのことがあれば、サンライズにご相談ください

株式会社サンライズは、東京都と神奈川県から許認可を受けている解体業者です。神奈川県横浜市と川崎市・東京都を中心に解体工事・家屋解体の専門家として創業から累計2,535件以上の家屋解体・解体工事に携わって参りました。

農地転用をご検討されるにあたり、申請手続きや所有している農地に建っている小屋や倉庫などの解体や整地作業を必要とされる方も多いのではないでしょうか。株式会社サンライズは、農地転用に関わる申請手続きから付随する解体・整地作業、転用後の登記地目の変更まで、ワンストップでの農地転用サービスを提供しております。

株式会社サンライズはお客様に寄り添い、良い答えが出せるように尽力させていただきますので、農地転用に係る小さなお悩みでもぜひお気軽にご相談ください。フリーダイヤル（0120-330-270）、ご相談・お見積りフォーム、またはLINEからでもご相談いただけます。

• About
• Latest Posts

酒井 一謹

代表取締役社長 at 株式会社サンライズ

神奈川県横浜市と川崎市・東京都を中心に「価格」「速さ」「信頼性」をモットーに、見積もりから工事までの全工程を請け負っている地域密着型の解体業者 株式会社サンライズ の代表取締役社長。
近隣への配慮や安心安全を第一とした施工管理を徹底することで「クレームのない解体業者」とご評価いただき、創業から累計で2,535件以上の解体工事のご依頼をいただいていております。

【インタビュー】
・「経営者インタビュー」（B-plus（ビープラス））
・「社長インタビュー」（株式会社ブレインズ・コミュニケーション）
【ラジオ出演】
・「Boys,be ambitious」（エフエムむさしの）

Latest posts by 酒井 一謹 (see all)

• 東京都品川区の解体工事｜費用相場・坪単価、解体工事実績を紹介 - 2025年1月11日
• 東京都渋谷区の解体工事｜費用相場・坪単価、解体工事実績を紹介 - 2025年1月4日
• 庭に池を作るデメリットは？費用相場やメンテナンスについても解説 - 2024年12月30日