相続した空き家を駐車場にするメリットとデメリットは？費用や注意点も徹底解説

2024年8月31日更新

こんにちは、神奈川県川崎市にて解体業を行っております株式会社サンライズのブログ担当です。

空き家の相続は多くの方にとって悩ましい問題です。 特に、都市部から離れた地域にある実家を相続した場合、その活用方法に頭を悩ませることがあります。

そこで考えられる手段が「空き家を駐車場にする」という選択肢です。しかし、空き家を駐車場として有効活用することを具体的にイメージができない方も多いかと思います。

この記事では、相続した空き家を駐車場として活用する方法や、そのメリットやデメリット、費用について詳しく解説します。また、駐車場経営を始める際の具体的な手順や注意点、さらには税金面での影響なども含めて、幅広い視点から情報をお届けしますので、参考にしてください。

■この記事の対象はこんな方
空き家を相続された方
自宅や空き家の有効活用を検討している方

■この記事を読むことで分かること
空き家や自宅を駐車場にするメリットとデメリット
空き家や自宅を駐車場にする際の費用
駐車場経営のシュミレーション

相続した空き家を駐車場にするメリット

相続した空き家を駐車場として活用することには、いくつかのメリットがあります。ここでは、主なメリットについて詳しく見ていきましょう。

定期的な収入が得られる

空き家を駐車場にすることで、月々の安定した収入を得ることができるかもしれません。 特に都市部や駅周辺など、駐車需要の高い地域であれば、かなりの収入が期待できるでしょう。

例えば、東京都内の人気エリアでは1台分の月極の駐車場において、料金が2万～3万円ほどになることもありえます。5台分の駐車スペースを確保できれば、満車の場合は月に10万円～15万円の収入が見込めるシュミレーションです。

地方都市でも、駅前や繁華街であれば1台あたり1万円～2万5千円ほどの収入が得られる可能性があります。

維持管理の手間が比較的少ない

建物をそのまま維持する場合と比較して、駐車場にすることで日常的な管理の手間を大幅に軽減できるでしょう。自主管理の場合でも、定期的な清掃や草刈り程度で済むため、遠方に住んでいる方でも比較的容易に管理できます。

また、建物の老朽化に伴って大規模な修繕や設備の更新などの心配もありません。これにより、長期的な維持費を節約することができるのです。

固定資産税の軽減が可能

代わりにすることで、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税がかかってしまうケースがあります。ただし、駐車場として活用することで一定の条件を満たせば「事業用地」として扱われる、税負担を軽減できる可能性があるでしょう。

将来の選択肢を残せる

空き家を取り壊して駐車場にすることで、土地の活用にすることで将来的に別の用途に変更することも可能です。建て替えなどを行う際にも、更地に近い状態ですのでスムーズに対応できます。

不動産市場の変化や地域の発展などに応じて、柔軟に土地の活用方法を変えられるのは大きなメリットと言えるでしょう。

相続した空き家を駐車場にするデメリット

空き家を駐車場にすることにはメリットがある分、デメリットもあります。

初期投資が必要

空き家を駐車場に変更するには、一定の初期費用が必要になります。 主な費用としては、以下のようなものでしょう。

建物の解体費用

建物の大きさや構造によって異なりますが、一般的な木造家屋の場合〇〜〇万円程度かかることが多いです。

土地の整地費用

解体後の土地を平らにし、舗装する費用として1台分あたり〇〜〇万円程度を見込む必要があります。

駐車場設備の設置費用

区画線や車止め、照明などの設置に1台あたり〇〜〇万円ほどかかるでしょう。この初期投資を回収するまでには、ある程度の期間がかかることを考える必要があります。

収益が不安定になる可能性

駐車場の需要は、立地条件や周辺環境に大きく左右されます。都心部や駅前などの好立地であれば安定した需要が見込めますが、郊外や住宅地の場合、需要の変動が大きくなる可能性があるでしょう。

例えば、近隣の大型商業施設や企業のオフィスがオープンであれば需要が急増しますが、逆に閉鎖であれば需要が激減する可能性もあります。また、公共交通機関の発達や自動車離れなどの社会ような変化によっても、長期的には必要が減少するリスクがあります。

管理の手間と責任

駐車場経営は、建物の維持管理と比べれば手間は少ないもの、全く手間が掛からないわけではありません。定期的な清掃や除草、積雪地域では除雪作業なども必要になります。

また、自主管理の駐車場経営を行う場合は利用者の安全確保や、トラブル対応なども駐車場オーナーの責任となります。 例えば、舗装の劣化による事故や、防犯カメラ不備による盗難などが発生した場合、オーナーが責任を問われる可能性もあるでしょう。

周辺環境への影響

駐車場に変更することで、周辺の居住環境に影響を与える可能性があります。 特に、以下のような点に注意が必要です。

騒音問題

車の到来や、アイドリング音などによる騒音が発生する可能性があります。

交通量の増加

駐車場利用者の増加により、周辺道路の交通量が増える可能性があります。

景観の変化

建物がなくなり、駐車場になることで街並みの景観が変わる可能性があります。

これらのことから、近隣住民とのトラブルが発生するリスクがあることを認識しておく必要があります。

空き家を駐車場にする際の費用相場

相続した空き家を駐車場に変更する際には、さまざまな費用がかかります。ここでは、その費用の内訳とじっくりを詳しく解説しますので、参考にしてください。

初期費用

空き家を駐車場にする際はまず、解体が必要となります。空き家を取り壊す費用は、建物の構造や規模によって大きく変動しますが、下記が一般的な相場でしょう。

木造戸建ての解体費用相場

木造戸建て住宅の場合、解体費用の相場は 25,000円～50,000円／坪 となります。
延床面積20坪 の木造戸建て住宅の場合、50万円～100万円 程度の費用がかかります。
延床面積30坪 の木造戸建て住宅の場合、75万円～150万円 程度の費用がかかります。

鉄骨造戸建ての解体費用相場

鉄骨造戸建て住宅の場合、解体費用の相場は 40,000円～70,000円／坪 となります。
延床面積20坪 の鉄骨造戸建て住宅の場合、80万円～140万円 程度の費用がかかります。
延床面積30坪 の鉄骨造戸建て住宅の場合、120万円～210万円 程度の費用がかかります。

鉄骨鉄筋コンクリート造戸建ての解体費用相場

鉄骨鉄筋コンクリート造戸建て住宅の場合、解体費用の相場は 80,000円～120,000円／坪 となります。
延床面積20坪 の鉄骨鉄筋コンクリート造戸建て住宅の場合、160万円～240万円 程度の費用がかかります。
延床面積30坪 の鉄骨鉄筋コンクリート造戸建て住宅の場合、240万円～360万円 程度の費用がかかります。

上記の建物の種類による解体費用の相場は、あくまで参考になります。
上述した通り、立地などの周辺状況によっても金額は変わることに注意しましょう。

土地の整地・舗装費用

変更された後、駐車場として使用できるよう整地と舗装を行う必要があります。こちらは面積や台数、駐車場の形態にもよって変動する費用です。

費用相場でいいますと、1㎡で1500円～6000円程度が一般的です。しかしながら、砂利やアスファルトなどの素材によって変動しますので、専門業者に確認しましょう。

駐車場設備の設置費用

車止めや区画線、照明などの基本的な設備の設置費用として、1台あたり3000円～6000円程度が一般的かと思われます。また、料金案内や誘導のための看板の設置は1枚あたり8000円～250,000円程度が一般的でしょう。

その他の諸経費

設計費、申請費、近隣への挨拶費など、さまざまな諸経費がかかります。

運営形態による追加費用

駐車場運営形態によっては、さらに追加の費用がかかる場合があります。

月極駐車場の場合

月極駐車場の場合、上記の初期費用のほかに大きな追加費用はあまりないでしょう。 なお、契約書作成費用や看板の設置費用などで追加費用が発生する可能性があります。

コインパーキングの場合

コインパーキングとして運営する場合、精算機やゲートなどの専用設備が必要です。システム開発費用なども必要となるため、初期費用が大幅に増加するでしょう。

それぞれの運営形態での費用を、複数の専門業者に確認すると良いでしょう。

年間の運営費用

駐車場運営には、毎年継続的な費用もかかります。

固定資産税や都市計画税

土地には固定資産税がかかります。土地の固定資産税の算出方法は、土地の評価額×1.4%が固定資産税になります。

また、地域によっては都市計画税の対象となる場所の可能性もあります。都市計画税は課税評価額に対して税率(0.3%)を掛け合わせた額になります。

管理費・修繕費

日常的な清掃や除草、積雪地域では除雪などの管理費がかかります。また、舗装の補修や設備の修理のために費用がかかるでしょう。

保険料

施設賠償責任保険などの保険料がかかります。駐車場は基本的に無人で運営するのが一般的かと思われますので、万が一の際にも保険には必ず加入しましょう。

ただし、これらの費用は条件条件や地域の相場、選択する設備のグレードなどによって大きく変動するものです。そのため、実際に駐車場化を検討する際には、複数の業者から見積もりを取り、詳細な費用を計算することをおすすめします。

空き家を駐車場にする手順

相続した空き家を駐車場に変更する際の具体的な手順について、詳しく解説します。

現地調査と必要の確認

まず、空き家の立地条件や周辺環境を詳しく調査します。具体的には以下のような点をチェックすると良いでしょう。

〇最寄りの距離
〇周辺の商業施設や企業の関係者
〇駐車場数と稼働率
〇道路の幅員と交通量

これらの情報を元に駐車場としての需要を予測します。必要に応じて、不動産業者や駐車場管理会社に相談するのも良いでしょう。

法的規制の確認

駐車場を設置する際には、様々な法律や手続きによる規制があります。主な確認事項は以下の通りです。

用途地域

その土地が駐車場として、利用可能な用途地域かどうか確認します。

各種法律の確認

建築基準法や駐車場法、道路交通法などを確認し、法律に沿った駐車場の構造の計画、必要な届け出などを確認しましょう。

これらの法の規制をクリアできることを確認してから、次のステップに行きます。

解体工事の実施

空き家の解体工事を行います。解体工事の流れは以下の通りです。

〇解体業者の選定：複数の業者から見積りを取り、適切な業者を選びます。
〇近隣への挨拶：工事による騒音や振動について、事前に近隣住民に説明します。
〇家財道具の処分：建物内に残された家財道具を売ります。
〇アスベスト調査：必要に応じてアスベスト調査を行います。
〇解体工事：重機を使って建物を解体します。
〇廃材の処理：解体によって出た廃材を正しく処理します。

解体工事には構造にもよりまずが、1週間から10日程度かかるでしょう。

駐車場設計と施工

解体後の土地を駐車場として整備します。主な作業は以下の通りです。

〇設計：駐車マスの配置や動線を考慮して設計します。
〇整地と舗装：土地を平らにし、アスファルトやコンクリートで舗装します。
〇区画線の設置：駐車マスを示す区画線を引きます。
〇設備の設置：車止め、照明、看板などを設置します。
〇排水設備の設備：雨水を正しく排水するための設備を準備します。

これらの作業には、その駐車場の設計などにもよりますが、2週間から1ヶ月程度は短くてもかかるでしょう。

運営方法の決定

駐車場の運営方法を決定します。主な選択肢は以下の通りです。

自主運営：自分で契約や料金徴収、維持管理を行う方法。
管理会社への委託：駐車場管理会社に運営を委託する方法。
土地の賃貸：駐車場事業者に土地を借りる方法。

それぞれメリット・デメリットがあるので、自分の状況に合わせて最適な方法を選びましょう。

集客と契約

駐車場利用者を呼ぶための方法を考えます。主な集客方法は以下の通りです。

①看板の設置：目立つ場所に「駐車場あり」の看板を設置します。
②チラシの配布：周辺のマンションや企業にチラシを配布します。
③インターネット広告：駐車場検索サイトに掲載します。
④不動産業者との連携：地元の不動産業者にご紹介を依頼します。

集客後は、利用者との契約を結びます。契約書には利用条件や料金、禁止事項などを確実に保管することが重要です。

以上が空き家を駐車場に変える際の、大枠の手順の流れです。専門の業者と必ず相談のうえ、検討を行ってください。

駐車場経営のシミュレーション

ここでは、具体的な数字を使って、駐車場経営の収支シミュレーションを行います。 なお、これは暫定的で非常に簡易なシュミレーションのため、実際の収支は比較条件や土地、経営方法によって大きく異なる点に注意してください。

前提

〇土地面積：200㎡（約60坪）
〇駐車可能台数：8台
〇場所： 地方都市の駅から徒歩10分の場所
〇運営方法：自主運営

初期費用

〇建物解体費用：150万円
〇整地・舗装費用：100万円（25万円×8台）
〇設備設置費：35万円（7万円×8台）
〇その他諸経費：30万円

初期費用合計：315万円

収入（月額）

〇駐車場料金：1台
〇駐車場料金：1台あたり15,000円
〇8台分の合計：120,000円/月

年間収入：1,440,000円（120,000円×12ヶ月）

支出（年間）

〇固定資産税：200,000円（土地の評価額や地域によって変動）
〇管理費（清掃・除草など）：60,000円（5,000円/月）
〇修繕費：50,000円（舗装の補修や設備の修理など）
〇保険料：30,000円（施設賠償責任保険など）

年間支出合計：340,000円

年間収支

年間収入（1,440,000円）-年間支出（340,000円）= 1,100,000円

この例では、年間110万円の利益が得られます。

投資回収期間

初期費用（315万円）÷年間利益（110万円）≒ 2.86年

このシミュレーションでは、約2年9ヶ月で初期投資を回収できることになります。

ただし、何度も言いますがこれは暫定的で簡易なシュミレーションです。 あくまでイメージとして、駐車場の経営について考えてみると良いでしょう。

空き家を駐車場に変える際の注意点

相続した空き家を駐車場にする際には、税金面でもいくつかの注意点があります。ここでは主な税金について解説します。

固定資産税・都市計画税

空き家を取り壊して駐車場にすると、住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税・都市計画税が上がる可能性があります。実際の税額は、土地の評価額や地域によって大きく異なるため、必ず事前に自治体の税務課で確認しましょう。

所得税・住民税

駐車場経営による収入は、不動産結果として申告する必要があります。しかしながら、運営するにあたっての支出も必要経費として認められるものがありますので、必ず専門家に確認しましょう。

主な経費は以下になります。

〇土地の固定資産税・都市計画税
〇駐車場設備の減価償却費
〇管理・清掃費用
〇修繕費
〇運賃

相続税

相続した土地を駐車場にすることで、将来の相続税評価額が変わる可能性があります。具体的な評価方法は複雑で、立場や収益性などによって変わるため、税理士や不動産鑑定士に相談することがおすすめです。

まとめ

相続した空き家を駐車場として活用することは、一つの有効な選択肢です。メリットとしては比較的安定した収入が得られること、維持管理の手間が少ないこと、将来の選択肢を残せることなどが挙げられます。

しかしながら、初期投資が必要なことや状況によっては必要が不安定になる可能性があることなどのデメリットもあります。他の選択肢も含めて、相続した空き家のベストな活用方法を考えていきましょう。

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