旧耐震建物・アスベスト含有の解体費用と法的手続き｜東京・神奈川対応

こんにちは。東京都23区で解体工事を承っております、株式会社サンライズのブログ担当です。

今回は、旧耐震基準で建てられた建物やアスベスト含有建材が使われている建物の解体をご検討中の方に向けて、費用の目安と必要な法的手続きについてわかりやすくご説明します。

「古い建物だけど、解体するのにどんな手続きが必要？」「アスベストが入っていたら費用はどのくらい増えるの？」といったご不安をお持ちの方は、ぜひ最後までお読みください。

旧耐震建物とは？解体を検討すべきケース

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日以前の建築基準法に基づいて建てられた建物に適用されていた耐震基準のことです。現行の新耐震基準と比べて地震への耐性が低く、建物によっては大規模地震の際に深刻な被害を受けるリスクがあります。

特に東京・神奈川エリアでは、首都直下地震への備えとして旧耐震建物の除却・建替えが自治体からも推奨されており、補助金制度の多くが「昭和56年5月31日以前に着工した建物」を対象条件としています。

以下のような状況に当てはまる場合は、解体・建替えを具体的に検討するタイミングといえます。

・昭和56年5月31日以前に建てられたアパート・マンション・ビルである

・耐震診断で「耐震性不足」と判定された

・老朽化が進み、修繕コストが建替えコストに近づいてきた

・不燃化特区や重点対策地域内に立地しており、補助金の活用を検討している

アスベスト（石綿）とは？解体前に知っておくべきこと

アスベスト（石綿）は、かつて断熱材・耐火材・吸音材として広く建材に使用されていた鉱物繊維です。

吸い込むと肺に蓄積し、長い潜伏期間を経て中皮腫や肺がんなどを引き起こす危険性があることから、2006年9月以降は製造・使用が全面禁止されました。

旧耐震建物、すなわち昭和56年以前に建てられた建物の多くは、この禁止措置以前に建てられたものです。アパート・マンション・ビルなどの大型物件では、吹付け材・保温材・床材・外壁材など様々な箇所にアスベスト含有建材が使われている可能性があります。

アスベストを含む建材は発じん性の高さによって以下の3段階に分類されており、レベルに応じて必要な対応が異なります。

40坪以上のアパートやRC造マンションでは、複数のレベルにわたるアスベスト含有建材が使用されているケースも少なくないため、解体前の事前調査が特に重要です。

東京都の大型物件の解体費用についてまとめたコラムはこちら

📝東京都のアパート解体費用｜40～50坪の相場・構造別シミュレーション

2026年現在の法的義務｜解体前に必要な手続き

① アスベスト事前調査（全工事で義務）

2021年以降の法改正により、アスベスト事前調査はすべての解体・改修工事で原則必須となりました。さらに2023年10月1日以降は、建築物のアスベスト事前調査は特定建築物石綿含有建材調査者・一般建築物石綿含有建材調査者などの有資格者が行うことが義務化されています。

調査は以下の順序で進みます。

書面調査 → 目視調査 → 分析調査（必要な場合）→ 調査結果の報告書作成

2006年9月以前に建築・着工された建物にはアスベストが含まれている可能性があるため、事前の書面・目視調査が法律で義務付けられています。書面調査で建材情報が確認できない場合は、試料を採取して分析調査まで進む必要があります。 

なお、2026年1月1日からは、煙突や配管などの工作物についても「工作物石綿事前調査者」の資格保有者による調査が義務化されています。ビルや工場など付帯設備を含む大型物件の解体では、この点にも注意が必要です。

② 調査結果の行政報告（一定規模以上の工事）

2022年4月以降、一定規模以上の工事では、アスベストの有無に関わらず、自治体や労働基準監督署への電子報告が義務付けられています。

対象となる工事規模の目安：

• 解体工事：延べ床面積80㎡以上
• 改修工事：請負代金の合計額100万円以上

40坪（約132㎡）以上の物件はほぼすべてこの報告義務の対象となります。

③ 建設リサイクル法に基づく届出

床面積80㎡以上の解体工事では、建設リサイクル法に基づく分別解体の届出が工事着手の7日前までに必要です。コンクリート・木材・金属などの特定建設資材を適切に分別・再資源化することが義務付けられています。コンクリートやアスファルトガラのリサイクルについても、あわせてご確認ください。

④ 建物滅失登記

解体工事完了後1ヶ月以内に、法務局への建物滅失登記の申請が必要です。これを怠ると固定資産税が継続して課税される場合があるほか、10万円以下の過料が科される可能性があります。

⑤ 近隣への事前周知・標識設置

東京都内では、自治体によって解体工事の事前周知に関する独自の条例が設けられているケースがあります。着工前に近隣住民への説明と標識の設置が必要な場合があるため、施工業者との事前確認が重要です。

なお、株式会社サンライズではご依頼いただいた解体工事で利用できる補助金・助成金申請作業を無料で代行しております。申請方法がよく分からない、自分で申請するのは難しいという方、建物を解体するにあたって利用できる補助金・助成金があるか確認したいという方は、解体工事のお見積りとあわせて、お気軽にご相談ください

アスベストが確認された場合の解体費用への影響

アスベスト含有建材が確認された場合、通常の解体工事費用に加えて除去費用が発生します。除去費用はアスベストのレベルと量によって大きく異なります。

40坪以上のアパートやRC造マンション・ビルでは、アスベストが複数箇所で検出されるケースもあり、その場合は除去費用が総解体費用の一定割合を占めることになります。

事前調査を行ってから最終的な費用が確定するため、まずは調査を実施したうえで正確な見積もりを取得することをおすすめします。

なお、弊社の全スタッフは「一級建築物石綿含有建材調査者」および「石綿作業主任者」の資格を保有しており、アスベストの事前調査から除去工事までワンストップで対応しています。調査と解体を別々の業者に依頼する手間がなく、費用面でも効率的に進めることができます。

詳しくはアスベストについてもご覧ください。

旧耐震建物の解体に必要な届出まとめ

解体工事に関連する主な届出先と提出期限を整理します。

これらの届出は提出先・期限・必要書類がそれぞれ異なります。解体工事に必要な届け出についても詳しくご説明していますので、あわせてご参照ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. アスベスト事前調査にはどのくらいの費用がかかりますか？

建物の規模や種別によって異なりますが、書面・目視調査のみであれば数万円程度が目安です。アスベスト含有が不明な建材がある場合は分析調査（試料採取・検査）が加わり、追加費用が発生します。弊社では解体工事のお見積りとあわせてアスベスト事前調査のご案内も行っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

Q2. 昭和56年以降に建てられた建物でもアスベスト調査は必要ですか？

原則として必要です。アスベストの全面使用禁止は2006年9月であるため、1981年〜2006年の間に建てられた建物にもアスベスト含有建材が使われている可能性があります。書面調査で不使用が確認できた場合は目視・分析調査が省略できるケースもありますが、確認なしに「不要」と判断することは法令上認められていません。

Q3. 旧耐震のアパートを解体する場合、補助金と組み合わせることはできますか？

エリアによっては組み合わせることが可能です。世田谷区・目黒区・渋谷区の不燃化特区内に立地する木造・軽量鉄骨造の旧耐震建物であれば、除却助成の対象となる場合があります。また横浜市・川崎市でも重点対策地域内の物件は補助制度の活用が可能です。補助金の適用可否も含めて弊社にご相談いただければ、申請サポートとあわせてご案内いたします。

まずは無料でサンライズにご相談ください

「自分のアパートにアスベストが含まれているか確認したい」「旧耐震建物の解体費用が知りたい」という方も、まずはお気軽にご相談ください。

神奈川県横浜市や川崎市、都内で解体工事を検討されている方は是非、弊社サンライズにご相談ください。弊社は全社員が近隣への丁寧なご挨拶や安心・安全を第一とした施工管理を徹底しており、「クレームのない解体業者」としてご評価をいただいております。

神奈川県横浜市と川崎市・東京都を中心に累計2,835件以上の家屋解体・解体工事の実績があります。周辺住民の方々にも気配りを忘れません。

一生に1回するかどうかの解体工事について、お悩みやご不安を抱えられている方々もいらっしゃるかと思います。株式会社サンライズはお客様に寄り添い、全力でサポートさせていただきます。

なお、ご依頼いただいた解体工事で利用できる補助金・助成金の申請作業を無料で代行しております。「申請方法がわからない」「自分で手続きするのが不安」という方も、お見積りとあわせてお気軽にご相談ください。

フリーダイヤル（0120-330-270）、ご相談・お見積りフォーム、またはLINEからお気軽にご相談ください。

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酒井 一謹

代表取締役社長 at 株式会社サンライズ

神奈川県横浜市と川崎市・東京都を中心に「価格」「速さ」「信頼性」をモットーに、見積もりから工事までの全工程を請け負っている地域密着型の解体業者 株式会社サンライズ（建設業許可 解体工事業・とび土工工事業（般-2）第81885号）の代表取締役社長。
近隣への配慮や安心安全を第一とした施工管理を徹底することで「クレームのない解体業者」とご評価いただき、創業から累計で2,835件以上の解体工事のご依頼をいただいていております。

【保有資格】
・一級建築物石綿含有建材調査者
・石綿作業責任者

【インタビュー】
・「経営者インタビュー」（B-plus（ビープラス））
・「社長インタビュー」（株式会社ブレインズ・コミュニケーション）
・「「解体業に新たな日の出を」クレームゼロと信頼を築くサンライズの挑戦」（株式会社GENBABOXX）

【ラジオ出演】
・「Boys,be ambitious」（エフエムむさしの）

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