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解体工事における「家屋調査」の必要性とは？目的や内容を徹底解説
こんにちは。神奈川県横浜市で解体業をしております、株式会社サンライズのブログ担当です。
解体工事を調べるにあたり、「家屋調査」という言葉を初めて知った方もいらっしゃるのではないでしょうか。「家屋調査」の言葉は、そのイメージとして、解体前の見積の際などに住居がどのような状態なのかを専門家が確認するための調査という意味で認識されがちです。
しかしながら、解体工事における「家屋調査」は、解体する対象となる建物を調査することではありません。一般的な「家屋調査」と、解体工事にあたって行う「家屋調査」ではその対象と目的が大きく異なります。
また、解体工事を調べていると「家屋調査」という言葉の他に「現地調査」や「事前調査」という言葉もよく目にするでしょう。似ている言葉ですが、それぞれの調査は同じ意味を指すものではなく、異なる意味と目的、内容を指しているのです。
そこで、今回は解体工事を行う際の「家屋調査」の目的や必要性、内容などを解説させていただきます。併せて、「家屋調査」と「現地調査」や「事前調査」のそれぞれの内容と目的についてもわかりやすく解説するので参考にしてください。
解体工事にあたって行う「家屋調査」の目的や必要性、相場などを知りたい方に、この記事がお役に立てれば幸いです。
併せて、弊社サンライズは東京都と神奈川県から許認可を受けている解体事業者です。弊社は、近隣への丁寧なご挨拶はもちろん、安心と安全を第一とした施工管理で「クレームのない解体業者」としてお客様からご評価をいただいております。
解体工事を検討するにあたり、不安な点などがございましたら是非弊社サンライズにご相談ください。
フリーダイヤル（0120-330-270）、またはLINEからでもご相談いただけます。
目次
一般的な家屋調査の目的
家屋調査とは、家屋（住宅や建物）の状態や特徴を詳細に調査することです。
調査を行うのは主に民間の調査会社や行政機関、不動産業者などです。一般的な家屋調査は下記が主な目的とされてます。
〇固定資産税評価
地方自治体は、毎年1月1日時点で所有者に課税する固定資産税の評価額を算定するために家屋調査を行います。評価額を算出するには建物の構造、材質、面積、築年数などを考慮した調査が必要だからです。
〇売買・賃貸の参考
不動産業者は物件の売買や賃貸契約を結ぶ際、物件の正確な評価を行うことが必要です。家そこで家屋調査を行うことにより、適正な価格設定が可能になります。
〇保険金の算定
保険会社は、火災保険や地震保険などの加入時や保険金請求時に家屋の調査を行い、建物の現状を確認します。家屋調査を行うことで、保険金の適正な支払いが可能となるのです。
上記が一般的な家屋調査の目的になります。
しかしながら、解体工事における家屋調査は一般的な家屋調査とは目的の点で異なるのです。その目的の違いを次項で詳しく解説します。
解体工事における家屋調査とは？
一般的な家屋調査は、固定資産税の評価などにあたって建物の状況を専門家が調査し、必要な情報を収集するものであることは前述しました。しかしながら、解体工事における家屋調査はその目的が大きく異なります。
解体工事における家屋調査は、まず解体する住居ではなく、隣接する住宅の家屋調査をさしているのです。こちらでは、解体工事において近隣住宅を家屋調査する必要性や目的について解説します。
解体工事における近隣住宅の家屋調査の目的と必要性
解体工事前に近隣住宅を家屋調査する目的は、誤解によるクレームやトラブルの防止が一番大きい理由です。
近隣住宅において、解体工事前に既にあった住宅上の欠陥などが解体工事後に発覚した場合があるとします。その際に、その欠陥に当初気付いていなかった近隣の方々はどう思うでしょうか？解体工事が原因だと思ってしまうことは容易に想像できるでしょう。最悪の場合、訴えられて損害賠償を請求される可能性もあります。
そういった際に、解体工事が欠陥などの原因ではないことを証明するために家屋調査があるのです。一番の目的としては解体工事前の近隣住宅を家屋調査することで、近隣の方々からの誤解によるクレームやトラブルを回避しやすくすることにあります。
解体工事におけるクレームについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を参考にしてみてください。
もちろん、解体工事において家屋調査は義務ではございません。必ず行う必要はないのですが、誤解によるクレームやトラブルを避けたい方は是非家屋調査を検討してみると良いでししょう。
家屋調査は基本的に解体業者ではなく、第三者である民間の調査会社などに依頼することが一般的です。また、もしみなさまが所有・お住まいの建物の近隣で解体工事が行われる際にも、家屋調査を行うことはおすすめです。
前述した通り、解体工事における近隣の建物の影響の有無を計るために行うものであります。しかしながら、必ずしも解体工事の施工主がその近隣であるみなさまの家屋調査を行うとは限らないからです。
近隣の建物の解体工事により、もし、みなさまの住居になにかしらの影響や欠陥が発生したとします。その際に、その近隣の建物の解体工事が要因であることを証明できると、補償などの会話もスムーズに進む可能性があるでしょう。
解体工事における家屋調査は、施工主にとっても近隣の方々にとっても、不安の解消を助けるためのものなのです。
家屋調査と現地調査の違い
解体工事における「家屋調査」と「現地調査」は、同じ意味で理解してしまうことが多いです。しかしながら、前述した通り家屋調査の目的は近隣の家屋の現状を調査・把握し、資料として残しておくことで解体工事における影響を正しく理解するためにあります。
家屋調査に対して、現地調査は見積のために解体業者が解体する建物を調査することを指します。現地調査はあくまで解体する建物を対象にしておりますし、解体工事を行う解体業者が行う調査です。
このように、解体工事においては家屋調査と現地調査で目的から対象、主体も異なることを理解しておくと良いでしょう。
家屋調査と事前調査の違い
解体工事において、「事前調査」という言葉も知っている方は多いかと思います。「家屋調査」と「事前調査」もその目的や意味、内容が全く異なるので注意が必要です。
解体工事における事前調査とは、解体する建物に石綿含有建材（アスベスト）が使用されているかを確認する調査を指します。 この事前調査は義務であり、もし事前調査を怠った際には30万円以下の罰金を科せられることになります。
アスベスト（石綿）は、天然に産出する繊維状の鉱物で、「せきめん」「いしわた」とも呼ばれるものです。アスベストが人体に吸い込まれると、肺がん、中皮腫、石綿肺症などの深刻な健康被害を引き起こすことが分かっています。
これらの病気は、潜伏期間が20～50年と長く、発症してからでは治療が困難な場合が多いのが特徴です。その結果、現在アスベストは規制対象となっています。
過去に建築された建物には、このアスベストを含む建材が使われている場合が多くあります。解体工事の際には、対象の建物にアスベストが使われているかを事前に調査し、その結果を行政に報告のうえ、しかるべき対応を行うことが必要なのです。
解体工事における事前調査はこのアスベストの有無の確認です。家屋調査とは異なることが理解できたかと思います。
解体工事において、アスベストの事前調査は義務であることをしっかり踏まえたうえで、解体業者と会話をしましょう。アスベストについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事も参考にしてみてください。
解体工事における家屋調査の範囲
解体工事の前に近隣住宅の家屋調査を行う目的や必要性については前述しました。しかしながら、どこまでを近隣住宅として家屋調査を行えば良いか、分からない方も多いかと思います。
結論から申し上げると、家屋調査をすべき範囲に関するルールなどは決まっておりません。あくまで相場感にはなりますが、多いケースで言いますと周辺20メートルから範囲を大きくみても50メートル程度でしょう。
もちろん、家屋調査は調査対象の住宅を増やせば増やすほど費用は上がるのでその点は予算と相談しつつ、検討を進めるべきです。しかしながら、一般的に住宅密集地に解体する建物がある場合は隣接する住宅も多いため、家屋調査の対象となる住宅数も増えます。
また、鉄骨造や鉄筋コンクリート造（RC）については木造と比べて解体する際の影響（振動など）が近隣住宅に対して大きいため、近隣住宅の家屋調査の件数が増える傾向にあります。逆に、木造住宅で周りに建物がない場合は家屋調査を行わないこともあります。
全ては解体工事を行う建物の構造や地盤などの状況によるので、心配でしたら解体工事の業者に家屋調査をしたほうが良いか、どのくらいの範囲を行うべきかを相談してみると良いかもしれません。
家屋調査の内容と流れ
家屋調査の内容
近隣住宅調査では、主に以下の項目を調査します。
〇外観調査
外壁: ひび割れや剥離、腐食などの有無を確認します。
屋根: 屋根材の状態や雨漏りの痕跡をチェックします。
基礎: 基礎部分のひび割れや沈下の兆候を調査します。
〇内部調査:
壁、床、天井: ひび割れやカビの発生状況、剥離などを確認します。
配管、電気設備: 水漏れや電気系統の異常、老朽化の程度を調べます。
断熱材、換気システム: 断熱材の劣化や換気システムの機能不全をチェックします。
実際の調査では、調査員が現地に赴き、建物の外観、内部、構造を詳細に調査します。写真やビデオを使って記録を残し、測定器具で正確なデータを収集するのです。例えば、湿度計を使って湿気の状況を確認したり、赤外線カメラで断熱材の劣化をチェックしたりします。
家屋調査の流れ
では、解体工事を行う際の家屋調査の流れを解説してまいります。
家屋調査の実施可否確認
近隣住宅の家屋調査では、調査対象である所有者・住民の方の許可が必要です。調査の目的などを伝えたうえで理解を得ましょう。
事前打ち合わせ
調査を依頼する依頼主と家屋調査を行う調査会社が打ち合わせを行います。調査の目的、範囲、スケジュール、必要な資料（設計図や過去の修繕履歴など）の確認などを行う打ち合わせです。
調査会社による家屋調査の実施
調査会社の調査員が現地に赴き、建物の外観、内部、構造を詳細に調査します。写真やビデオを使って記録を残し、測定器具で正確なデータを確認し残していくことで調査自体は完了です。
調査会社による家屋調査報告
依頼主の方が調査会社による調査結果の報告書を受けとり、家屋調査の全体の流れは完了です。もし、不安な場合は解体工事後にも家屋調査を行うケースがあります。
解体工事が要因ではない欠陥などが工事後に近隣の住宅にて生じた際に、その欠陥などを解体工事によるものだと誤解されないようにするためです。
解体工事も、それに伴う家屋調査も、近隣の方々の理解と協力が必要であることが分かります。近隣の方々とのコミュニケーションが解体工事という大きなプロジェクトの成功には必要なのです。
近隣の方々への挨拶などもしっかりと行い、家屋調査の必要性や解体工事に関する不安などにも可能な限り対応し、信頼関係を構築しましょう。近隣挨拶の必要性については下記の記事で解説してますので参考にしてみてください。
解体工事における家屋調査の費用相場は？
家屋調査の費用相場は、前述した通り調査の範囲によります。一般的には1件あたりの相場として3万円～6万円程度でしょう。しかしながら、1件あたりでも調査対象の建物の構造などによっても変わってきます。
調査費用が高くなってしまうケースとして下記に気を付けましょう。
調査会社の拠点から遠方での家屋調査
調査会社と調査対象の物件の物理的な距離が遠い場合があります。これは、調査員の方々の移動距離と移動時間分の費用がかかるためです。
調査項目の詳細さ
家屋調査において、「どれだけ細かく調査を行うか」は費用と連動します。当然のことながら、調査項目の数が増えれば増えるほど、調査費用は高騰するでしょう。
建物の構造の複雑さや大きさ
建物が複雑であったり、大きな建物であれば家屋調査の費用は高くなる傾向があります。また、住宅ｇが密集しており、隣接する住宅が多い場合などは調査する項目を増えるため、費用が高くケースが多いです。
上記のように、家屋調査は解体工事と同様にその建物を取り巻く状況や構造によって、費用が変動します。地域の調査会社の費用を複数比べてみると良いかもしれません。
また、自分でコントロールできる範囲で費用の高騰を防ぎましょう。解体工事を行う地域を拠点とした調査会社に依頼することや、複数の住宅を家屋調査する場合はまとめて家屋調査を依頼することで費用を安くできるケースがあります。
併せて、解体工事を行う業者に相談してみるのも良いと思います。解体工事の業者に、信頼できる調査会社を紹介してもらうことや、調査会社への家屋調査の委託を依頼することも可能かもしれません。
まとめ
今回は解体工事における家屋調査について、解説をさせていただきました。一般的な「家屋調査」と解体工事における「家屋調査」は目的が異なることをご理解いただけたのではないでしょうか。
解体工事は近隣の住宅に影響を及ぼします。なにかあったときのための保険として、近隣の住宅の家屋調査を行うことは大事です。何度も言いますが義務ではありませんので、みなさまの解体工事の予算の範囲内で検討することをおすすめします。
あわせて、神奈川県川崎市や横浜市、都内で解体工事を検討されている方は是非弊社サンライズにご相談ください！弊社は神奈川県横浜市と川崎市・東京都を中心に、累計2,535件以上の家屋解体・解体工事の実績があります。
お客様のご状況をふまえ、解体工事が無事に成功できるよう尽力いたします。
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