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相続放棄しても空き家の管理は必要?2023年4月に変更された法律についても解説

こんにちは。神奈川県横浜市で解体業をしております、株式会社サンライズのブログ担当です。

親が亡くなってしまった場合、親の遺産の相続が発生します。しかし、親が亡くなってしまい空き家状態になった持ち家が遠方にあったり、事情により管理が難しいという方も多いでしょう。

そこで選択肢として相続放棄を検討する方もいるかと思います。とはいえ、親の遺産の相続を放棄することで空き家となってしまった持ち家を管理する必要は本当になくなるのでしょうか。

この記事で相続放棄をした空き家の管理義務についてや、空き家を相続放棄するメリットとデメリット、相続した空き家の有効活用について詳しく解説してまいります。

併せて、弊社は東京都と神奈川県から許認可を受けている解体事業者です。この記事を読んでいただいてるみなさんの中には、空き家状態になってしまっている住宅を相続された方もいるかと思います。

横浜市や川崎市、東京都内にて空き家を所有されている方は、空き家を解体して、土地を有効活用するという手段もございます。その際には是非、弊社に一度ご相談ください!

弊社は、近隣への丁寧なご挨拶や安心・安全を第一とした施工管理を全社員が徹底し、「クレームのない解体業者」としてお客様からご評価をいただいております。

お客様のご状況をお聞かせいただき、解体について安心して着手いただけるよう、尽力いたします。

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空き家を相続放棄しても管理は必要か?

結論から言うと、相続放棄しても空き家の管理義務が残る可能性はあります。相続放棄をしたからといって、必ずしも管理義務から解放されるわけではないことに注意しましょう。本項にて詳しく解説します。

相続放棄とは

相続放棄とは、被相続人の遺産をすべて放棄することを選択する手続きを言います。相続財産には、プラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含まれますが、それら一切を放棄する手続きです。

相続放棄をするためには、家庭裁判所に申述する必要があり、相続開始を知った日から3ヶ月以内に手続きを行います。

相続放棄のメリット

〇借金などのマイナスの財産を相続せずに済む

相続放棄の最大のメリットは、借金などのマイナスの財産を相続せずに済むことです。被相続人が多額の借金をしていた場合、相続人がその借金を返済する義務を負うことになります。しかし、相続放棄をすれば、借金の支払い義務を負うことなく、借金から解放されるのです。

〇相続トラブルに巻き込まれずに済む

相続財産をめぐって、相続人間でトラブルになることがあるかもしれません。しかし、相続放棄をすれば、相続財産に関与しないため、相続トラブルに巻き込まれるリスクを減らすことができます。

〇面倒な遺産分割の手間が省ける

相続財産を分割するには、相続人間で話し合いをする必要があるでしょう。しかし、相続放棄をすれば、遺産分割の手間が省けます。

〇「家」や事業を一人に承継する際に便利

相続人が複数いる場合、特定の相続人にのみ「家」や事業を承継させたいことがあります。そのような場合、他の相続人が相続放棄をすることで、スムーズに承継することができます。

相続放棄のデメリット

〇プラスの財産も一切相続できない

相続放棄は、プラスの財産も含めて全ての相続財産を放棄することです。そのため、被相続人が預貯金や不動産などのプラスの財産を持っていた場合も相続が出来なくなってしまいます。

〇撤回ができない

相続放棄は、一度手続きをしてしまうと、基本的に撤回することができません。そのため、相続放棄をする前に、慎重に検討する必要があります。

〇元々相続人でなかった人が相続人となることがある

相続人が全員相続放棄をした場合、次は順位が上の人間が相続人になります。そのため、自分が知らない人が相続人になる可能性が生じるでしょう。

〇家庭裁判所で手続きをしなければならない

相続放棄をするには、家庭裁判所に申述する必要があります。手続きには、数ヶ月かかる場合もありまるのでかなりの労力や時間を割くことを念頭にしないといけません。

相続放棄の申請の手続き

相続放棄の申請には、以下の書類が必要です。

〇相続放棄申述書
〇戸籍謄本
〇被相続人の住民票
〇財産目録

相続放棄申述書は、家庭裁判所から専用の用紙をもらうことができます。財産目録は、被相続人の財産をすべてリストアップしたものです。

申述書に必要事項を記入し、必要な書類を添えて、家庭裁判所に提出します。家庭裁判所が申述書を受理すれば、相続放棄の手続きは成立です。相続放棄は、メリットとデメリットがある手続きになります。相続放棄をするかどうかは、慎重に検討する必要があるので弁護士などの専門家に相談することをお勧めます。

参考:裁判所|相続の放棄の申述 

空き家を相続放棄した場合の管理義務

相続放棄をしたからといって、必ずしも管理義務から解放されるわけではないことは前述しました。

確かに相続放棄をすることで、固定資産税の支払いの必要はなくなります。しかし、管理義務はどのようなケースの際に生じるでしょうか。ここでは空き家の相続放棄を行った際に管理義務について、詳しく解説します。

空き家の相続放棄と管理義務

2023年3月までの民法では、相続放棄をした相続人であっても、 次の相続人が管理を引き継ぐまでの間 は、 自己の財産と同一の注意義務をもって管理 する必要がありました。

“民法940条 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。”
引用元:相続会議|相続放棄しても空き家の管理義務は残る?【2023年ルール変更】免れるための対処法も紹介

自分以外に相続人がいないケースや、自分も含めた相続人の全てが相続を放棄するなどが生じた際には自分が相続した空き家の管理義務を負う必要があったのです。

これは、相続財産が放置されることを防ぐためと、次の相続人が円滑に管理を引き継げるようにするためになります。誰も相続をしなかった場合、その空き家はどうなってしまうでしょう?当然その空き家は放置され、近隣の方々にとって様々な迷惑を生じる可能性があります。

それを防ぐための法律だったのです。しかし、2023年4月に施行された民法改正により、 「現に占有している者」に管理義務が移行 することになりました。

「現に占有している者」とは、 事実上、支配や管理をしている者 を指します。

”民法940条 相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。”
引用元:相続会議|相続放棄しても空き家の管理義務は残る?【2023年ルール変更】免れるための対処法も紹介

この法律の改正により、自分以外に相続人がいない場合や自分も含めた相続任の全てが相続を放棄した場合でも、「現に占有している者」でなければ管理義務は負わないことになります。

「現に占有している人」とは

「現に占有している人」とは、 事実上、支配や管理をしている 者を指します。具体的には、以下の者が該当します。

〇相続放棄をした相続人が実際に住んでいる場合
〇相続財産である建物を賃貸借契約で借りている場合
〇相続財産である土地を駐車場として使用している場合

占有状況を判断する基準は、以下のとおりです。

〇物理的な支配:実際に住んでいるかどうか、建物を利用しているかどうかなど
〇心理的な支配:管理責任を自覚しているかどうか、管理する意思があるかどうか
〇社会的な支配:周囲から見て管理者と認識されているかどうか

占有状況の判断例は以下のようなケースです。

〇相続放棄をした相続人が実際に住んでいる場合
明らかに占有していると判断されます。

〇相続財産である建物を賃貸借契約で借りている場合
賃貸借契約に基づいて占有していると判断されます。

〇相続財産である土地を駐車場として使用している場合
駐車料金を徴収している場合は占有していると判断されますが、単に車を駐車しているだけの場合は占有していないと判断される可能性があります。

とはいえ、このような法律の解釈は難しい問題です。自己判断ではなく、必ず弁護士などの専門家に相談しながら検討しましょう。

相続放棄しても管理義務が残るケース

「現に占有している者」には相続放棄をしても管理義務が残ることは説明させていただきました。しかしながら、下記のようなケースも管理義務が残る場合があります。

〇共有名義で不動産を所有している場合
不動産を 共有名義で所有している場合 は、たとえ相続放棄をしたとしても、 他の共有名義人と協力して管理する必要があります。共有名義人は 共有物に対する権利と義務を共有 するためです。

〇相続財産を処分するため、管理が必要な場合
相続財産を 売却するなど処分するためには、ある程度の管理が必要 となります。例えば、空き家を売却する場合には、清掃や修繕を行い、買主が見つかるまで管理する必要が生じるのです。

相続放棄後の管理方法

〇現に占有している人が管理する
現に占有している人が管理する のが最も一般的です。ただし、管理に自信がない場合は、 専門業者に依頼する こともできます。

〇相続人全員が相続放棄した場合
相続人全員が相続放棄をした場合は、 空き家は国庫に帰属 します。国庫に帰属した空き家は、 競売にかけられて売却 されます。

上記が相続放棄を行っても空き家の管理義務が生じる可能性があるケースです。しかしながら、何度も言うように相続放棄を自己判断だけで行わずにきちんと専門家に相談しましょう。

空き家を相続放棄するメリットとデメリット

相続放棄した空き家の管理義務については前述しました。しかし、そもそも空き家となって締まった場合には管理義務の観点だけで相続放棄を検討すべきなのでしょうか。ここでは、空き家となってしまった物件を相続放棄する上でのメリットとデメリットを解説します。

空き家を相続放棄するメリット

ローンなどの借金を相続せずに済む

空き家がローンで購入された場合、相続人がローンを引き継ぐことになります。しかし、相続放棄をすれば、ローン返済の義務を負うことなく、借金を免れることができるでしょう。

具体例として、被相続人が3000万円のローンで購入した空き家を所有していた場合、相続人が全員相続放棄をすれば、ローン返済の義務を負うことなく、借金から解放されます。

固定資産税などの支払いや管理義務から免れる

空き家は固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。また、修繕費や管理費なども必要となります。しかし、相続放棄をすれば、これらの費用や労力を支払う必要はありません。

具体例として、年間30万円の固定資産税がかかる空き家を相続した場合、相続放棄をすれば、この費用を支払う必要はありません。

また、空き家を相続してから管理をせずに放置してしまうと、最悪な場合は損害賠償などの様々なリスクが生じます。空き家の問題点については下記の記事で解説しておりますので、参考にしてみてください。

空き家の売却や賃貸の手間が省ける

空き家を売却したり賃貸に出したりするには、時間と労力が必要です。しかし、相続放棄をすれば、これらの手間が省けます。

具体例として、空き家を売却するために不動産業者に依頼する費用や、買主を見つけるための時間が必要となります。しかし、相続放棄をすれば、これらの手間を省くことができるのです。

相続トラブルを回避できる

複数の相続人がいる場合、空き家の所有権をめぐって争いが起こることがあります。しかし、相続放棄をすれば、相続財産に関与しないため、相続トラブルを回避することができるでしょう。

具体例として、被相続人が所有していた空き家を、複数の子供が相続する場合、所有権をめぐって争いが起こることがあります。しかし、他の子供が全員相続放棄をすれば、長男がスムーズに空き家を相続することになるでしょう。

空き家を相続放棄するデメリット

プラスの財産も一切相続できない

相続放棄は、プラスの財産も含めて全ての相続財産を放棄することになります。そのため、空き家が売却できれば得られる売却益も相続することができません。

具体例として、3000万円で購入した空き家が、現在5000万円で売却できる場合、相続放棄をすればこの2000万円の売却益を相続することができないのです。

撤回ができない

相続放棄は、一度手続きをしてしまうと、基本的に撤回することができません。そのため、相続放棄をする前に、慎重に検討する必要があります。

具体例として、相続放棄をした後に、空き家が実は高値で売却できることが判明した場合、相続放棄を撤回することはできません。

家庭裁判所で手続きをしなければならない

相続放棄をするには、家庭裁判所に申述する必要があります。手続きには数ヶ月かかる場合もあるので、労力・時間を相続するデメリットと天秤にかけて検討するべきでしょう。

具体例として、相続放棄の申述を受理されるまでには、3ヶ月程度かかる場合があります。

空き家を相続放棄するうえでのメリットとデメリットを解説させていただきました。注意していただきたいのは、相続放棄は空き家に限定して考えるのではなく、その他の資産も含めて総合的に判断を行うべきです。

相続放棄をせずに空き家を有効活用する方法

相続放棄をせずに空き家を所有していても、その空き家を有効に活用することが出来ればメリットは大きいです。空き家の有効活用については、いくつかのアプローチがあります。

空き家の売却

空き家を売却することは、まず考えたい選択肢です。もちろん、相続したそのままの状態で売却が出来れば得られる収益は大きいでしょう。

また、売却をするためにリフォームを行ったり、場合によっては解体を行って新しく建物を立てることもあるかもしれません。しかし、そこでかかるコストとよりも売却益が大きいければ所有者の方にとって大きなメリットになります。

空き家を賃貸物件にする

空き家が賃貸物件として活用できれば、家賃収入としてメリットがあります。

しかし、所有している以上コストはかかることを肝に命じましょう。また、古くなってしまっていたり、何年も修繕を行っていない場合は借り手が現れないケースもあります。

その際にはリノベーションなどを行うことで借り手が現れるかもしれません。もちろん、全てはリノベーションなどのコストと家賃収入の収支次第です。しかしながら、場所が良いなどの魅力を感じる物件であるならば、貸し出すことも検討したほうがよろしいでしょう。

空き家を解体する

管理義務が空き家を相続する上での最大の懸念であるならば、その空き家を解体することも手段の1つでしょう。

もちろん解体費用はかかります。しかし管理義務の負担は建物が無くなる分、減少できるでしょう。また、更地になった場所に新しく建物を立てて賃貸に出すことや土地を売却できる可能性もあります。是非一度検討してみてください。

まとめ

今回は空き家の相続放棄について、解説をさせていただきました。相続放棄を行うことで空き家の管理義務から免れられるかという疑問から、空き家を相続放棄するメリットとデメリット、空き家の有効活用法についてみなさんの参考になれば幸いです。

親がなくなってしまった際などの相続は、多くの場合突然ですし、短期間で様々な判断を行わなくてはなりません。相続する資産の全体を正しく把握するためにも、必ず専門家に相談するようにしましょう。

また、神奈川の横浜や川崎、都内で相続する空き家の解体を検討される方は弊社サンライズにご相談ください。

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